Jak stanovit optimální prodejní cenu bytu
Nízká, ale i zbytečně "přepálená" cena bytu vás může přijít pěkně draho!
27.5.2021
Bc. Petr Kabelák, AUREAS
Chystáte se prodat byt a přemýšlíte za kolik? Asi jako každý chcete vydělat co nejvíc, to je samozřejmě v pořádku. Proto se možná chystáte nasadit přehnaně vysokou cenu s tím, že když se byt hned neprodá, po čase cenu snížíte. Jenže to není úplně šťastný nápad.
Jak ukazují data z realitního trhu, taktika nasazení přemrštěné ceny bytu se vám může pěkně vymstít. Proč? Protože klíčem k úspěšnému prodeji je reálná tržní cena. A té byste se měli co nejvíce přiblížit.
Jinými slovy: když hned na začátku nastavíte špatnou prodejní cenu bytu, počítejte s tím, že nakonec proděláte anebo neprodáte. Často to bývá opravdu pěkná loterie.
Můžu vás uklidnit, udělat 100% přesný odhad tržní ceny bytu je skoro nemožné, protože to závisí na mnoha faktorech. Často tápou i zkušení realitní makléři, a to zejména když trh s nemovitostmi není příliš stabilní.
Ale postupně…
První vaší chybou může být stanovení příliš nízké ceny. Levná nemovitost se sice většinou prodá, ale není to zaručeno.
Zájemci o váš byt mohou být podezřívaví a budou se ptát po důvodu nízké ceny. Napadne je například, že v sousedních bytech je rámus a nebo že váš byt je ve špatném technickém stavu. A nebo že máte dluhy. Každopádně přijdete o peníze.
Mnohem častěji lidé chybují v tom, že cenu zbytečně “nadstřelí”. To totiž povede k tomu, že kupující dají přednost jiným bytům, u kterých je prodejní cena nastavena reálně.
Asi každého napadne podívat se na internetu na inzerci bytů v okolí a říct si: „Vedle ve vchodu teď prodávají byt za tolik a tolik, navíc není tak hezký jako můj, takže já budu chtít ještě víc.”
Jenže na realitních portálech nenajdete reálnou tržní cenu bytů. Proč? Protože prodávající i realitní kanceláře většinou neuvažují racionálně a ceny nadsazují s cílem prodat za co nejvíc.
Zbytečně vysoká cena způsobí, že se byt nemusí podařit prodat, a to hodně, hodně dlouho. Nebo se neprodá vůbec. A čím déle se byt neprodá, tím více peněz proděláte. K tomu ještě ztratíte moře cenného času. Proč? Vydržte, za chvíli v tom budete mít jasno.
Pomocnou ruku při stanovení správné ceny vám mohou podat internetové aplikace. Například Cenovamapa.cz byla vůbec první aplikací tohoto druhu, která vychází ze skutečných prodejních cen nemovitostí evidovaných katastrálními úřady.
Tím pádem vám dokáže vyfiltrovat ceny ze skutečně prodaných nemovitostí za poslední období, třeba za 1 rok. Ale připravte se, že za podrobný výpis z takovéto aplikace můžete zaplatit i stovky korun.
Zde POZOR: existují bezplatné aplikace, které reálná data z katastru nemají a berou si údaje z realitních inzertních portálů, tím pádem nezískáte přehled o reálných tržních cenách.
A jak sami díky reálným datům zjistíte, skutečné prodejní ceny bytů jsou nižší, než ceny v inzerátech. Ty totiž odrážejí spíš zbožné přání prodávajících.
Kdyby to tak nebylo, inzeráty byste už nenašli, protože byt s rozumně nastavenou cenou by obratem někdo koupil. Podle dat z realitního trhu bývá konečná kupní cena v průměru o 20-30% nižší, než cena inzerovaná na internetu.
DOJMU “LEŽÁKU” SE UŽ NEZBAVÍTE!
A teď k tomu podstatnému. Pamatujte, že největší zájem o nemovitost je v prvních týdnech. Když váš byt bude dlouho čekat a zbytečně ležet ladem, budete nuceni postupně z původní ceny slevovat.
Pro kupující to navíc bude varovný signál: „Když se byt tak dlouho neprodal, asi bude něco špatně“. Řeknou si, že byt má nějakou zásadní a hodně nepříjemnou vadu a proto jej nikdo nechce.
Mrkněte sami na realitní portály (například Sreality.cz) a uvidíte, kolik se tam nachází i několik měsíců starých inzerátů na byty, které se stále nepodařilo prodat.
Takže nakonec také proděláte, protože budete muset PRODAT ZA MÍŇ, než kdybyste hned na začátku nastavili přiměřenou cenu. Reálná data potvrzují, že čím déle je byt v inzerci, tím hůř se prodává.
Vaše peněženka si moc nepřilepší a rodina vás určitě nepochválí.
„CO MUSÍM ZNÁT, ABYCH SPRÁVNĚ URČIL CENU BYTU?“
Před prodejem byste měli znát parametry, které mají největší vliv na cenu bytu. A během prodeje je co nejlépe prezentujte. Tohle všechno totiž může kupující zajímat a budou se na to ptát:
Pokud výměru nevíte z hlavy, najdete ji v dokumentaci k bytu.
To znamená například počet místností a jejich uspořádání. Byt orientovaný na východ a na západ má větší hodnotu než byt nasměrovaný na sever. Prosvětlený byt se prodává lépe, než byt temný. Můžete uvést i podrobnější údaje, jako je velikost užitné plochy po místnostech, velikost balkónu, sklepu, výška stropu, počet schodů.
O jaké se jedná město a ulici, zda je to klidná nebo hlučná lokalita, jací jsou sousedé, noční život v okolí atd. Dobrá dopravní obslužnost, možnosti parkování nebo dostupnost obchodů, nemocnic a škol přispívá k lepšímu prodeji.
Byty v přízemí bývají levnější, čtvrté patro bez výtahu také není žádná výhra. Dražší jsou byty v domě s výtahem až do šestého patra, bez výtahu se platí nejvíce za byty v prvním a druhém patře. Okna do hlučné ulice jsou méně žádaná než okna s výhledem do zahrady, dvora nebo do zelené krajiny.
Rekonstrukce přidává bytu na hodnotě. Nově zrekonstruovaný byt se zpravidla prodává lépe a za mnohem vyšší cenu, i v řádu statisíců, než byt v původním stavu. U bytu v původním stavu musí kupující ještě počítat s náklady a časem na rekonstrukci. Zájemci z řad investorů chtějí byt co nejdřív pronajímat a rekonstrukci řešit moc nechtějí. Také výměna oken, zateplení nebo nové elektrické rozvody v bytových domech zvyšují cenu jednotlivých bytových jednotek o 10 až 15 procent. Na cenu nemovitosti pozitivně působí i zrekonstruovaná okolní zástavba.
Byty v cihlové zástavbě mívají obvykle vyšší prodejní cenu, než byty v panelových domech.
Byty v novostavbách se stářím do 10 let se prodávají za vyšší cenu, než byty starší.
Velké úložné prostory, balkon, terasa, lodžie, sklep, výtah, to vše může navýšit cenu bytu. Mobilní výbava (jako nábytek, spotřebiče a další vybavení, které v bytě zůstane) může hrát roli, ale pouze v případě, když o to bude mít kupující zájem.
Kupující častěji upřednostňují nákup bytu do osobního vlastnictví oproti družstevním bytům, ačkoliv i družstevní vlastnictví má své výhody. Družstvo si například lépe pohlídá, kdo v domě bydlí, takže obvykle se jedná o klidnější a bezproblémové bydlení. Převod družstevního podílu je jednodušší a rychlejší, než převod vlastnictví bytu.
Zjistěte si, jaká máte na listu vlastnictví uvedená omezení vlastnického práva, jako např. zástava pro banku, věcné břemeno dožití, jiné omezení pro správce sítí. Na nemovitosti může váznout dluh nebo dokonce exekuce. Všech těchto omezení se pokud možno zbavte, jinak může jít cena bytu razantně dolů.
Pravidelné měsíční náklady zájemce většinou také hodně zajímá, určitě nebudou chtít platit vysoké částky za energie atd. SVJ nebo družstvo mohu mít úvěr u banky, který splácí majitelé všech jednotek (většinou přes fond oprav). Platí, že pokud zbývá na jeden byt doplatit přes 50 tis. Kč, bude si to zájemce v duchu odečítat z inzerované ceny bytu.
Když dáte dohromady všechny tyto informace, vykročili jste správným směrem. Teď máte šanci lépe odhadnout optimální prodejní cenu vašeho bytu.
Bojíte se, že stanovíte cenu bytu špatně?
Máte pocit, že tomu nerozumíte a nebo nemáte čas? Nezoufejte, můžete využít služeb některé z mnoha realitních společností nebo aukčních portálů, které mají přístup k placeným údajům z katastru nemovitostí a také mají k dispozici vlastní databáze s cenami prodaných bytů, takže se mají podle čeho orientovat.
Bohužel ani největší realitky nemají nasbírána data pro přesné stanovení ceny po celé České republice. Můžete proto jenom doufat, že váš realitní makléř má dokonalý přehled o místní lokalitě a dlouhodobé zkušenosti, aby cenu Vašeho bytu stanovil správně.
A nebo využijte možnost získat odhad tržní ceny nemovitosti ZDARMA.
„JAKÉ JSOU TEDY MOŽNOSTI?“
Když budete chtít nastavit optimální (ideálně tedy tržní) cenu vašeho bytu, máte tyto varianty:
1) Cenu střelíte od boku
Nebudete se s ničím moc „mazat“, zeptáte se známých nebo se podíváte na pár inzerátů na internetu a podle toho cenu odhadnete. V každém případě riskujete, že prodáte nemovitost levněji a nebo že se stane neprodejným ležákem.
2) Dáte si práci a uděláte odhad pořádně
Budete muset obětovat mnoho hodin času a úsilí při srovnávání cen na trhu a ve vaší lokalitě. Investujete několik stokorun za výpis z katastru (např. na portálu cenovamapa.cz), ze kterého budou patrné skutečné prodejní ceny podobných nemovitostí ve vaší lokalitě. Výsledkem může být poměrně přesný odhad tržní ceny bytu.
3) Necháte to na realitním makléři
To je celkem rozumné řešení. Musíte doufat, že makléř má dostatek informací o lokalitě v okolí bytu, dlouhodobé zkušenosti a dobrý úsudek, aby stanovil tu správnou prodejní cenu. Z toho důvodu volte uvážlivě, protože rozdíly ve schopnostech realitních makléřů jsou obrovské. Ti nejlepší z nich si samozřejmě účtují vyšší provize. Naopak někdo méně zkušený a schopný může prodej vašeho bytu pěkně “zpackat”.
4) Prodáte nemovitost v online aukci
Moderní trend a v současnosti nejlepší způsob prodeje nemovitostí. Data ukazují, že aukce dokáží zvýšit prodejní cenu nemovitostí v průměru až o 30%, a navíc dokáží nemovitost prodat obvykle do 1 měsíce. V aukci o váš byt bude soupeřit více zájemců, tím pádem výslednou prodejní cenu určí trh. Více informací o online aukcích nemovitostí si přečtěte v tomto článku.
ŘEŠENÍ, SPOJUJÍCÍ KOMFORT A BEZPEČNOST REALITEK A PŘINÁŠEJÍCÍ MAXIMÁLNÍ ZISK
Chcete mít čistou hlavu a
- ušetřit si nervy a desítky hodin času a námahy
- prodat byt za cenu vyšší až o 50% než ostatní
- a to do 30 dnů?
Nejvýkonnější nástroj na prodej nemovitostí
(ZDARMA)
Online aukce AUREAS je výkonný nástroj na prodej nemovitostí za cenu až o 50%* vyšší než je průměr, a to do 30 dnů. Je to díky prodeji bytu za jeho tržní cenu, což dokáže jen aukce, nejprestižnější makléři nebo děti štěstěny. V aukci se zájemci o váš byt „poperou“ a vy se na to můžete dívat v přímém přenosu. Zdarma dostanete:
- registraci na portálu AUREAS
- online aukční místnost
- osobního aukčního specialistu, který za vás zařídí vše od A do Z
- a co víc, NEPLATÍTE náklady aukce!
* dle dat z realitního trhu dokáže aukce prodat nemovitost v průměru o 30% dráž, než je obvyklé při prodeji běžným způsobem. Vždy závisí na tom, jakou nejvyšší cenu jsou ochotni nabídnout účastníci aukce. Někdy může být navýšení 10%, někdy i 50%.
Odhad tržní ceny bytu
(ZDARMA – běžně účtujeme 2.990 Kč)
Odhad tržní ceny* je při prodeji nemovitostí klíčový. Nesmí být ani nízký, ani nadstřelený, jinak nebude prodej efektivní nebo se z nemovitosti stane neprodejný ležák. Při aukci se odhadu tržní ceny využívá pro stanovení vyvolávací ceny, aby byla pro zájemce atraktivní.
Profesionální nafocení bytu
(ZDARMA – běžná cena 1.500 až 2.500 Kč)
Správné světlo, vhodně zvolené úhly focení, vhodně naaranžovaný nábytek a dekorace, optimální připravenost prostoru, kvalita fotoaparátu… To vše rozhoduje o kvalitě snímku. Specialisté AUREAS používají kvalitní fototechniku a mají dlouholeté zkušenosti s focením interiérů bytů. Vaši nemovitost nafotí širokoúhlým objektivem pro zvýraznění velikosti místností. Fotografie se následně upravují v profesionálním editoru tak, aby byly více atraktivní (vyšší jas, světlost, odstranění případných nedostatků apod.)
Virtuální 3D prohlídku
(ZDARMA – běžná cena 2.000 Kč i více)
Virtuální prohlídky (3D scany) jsou nejmodernějším nástrojem prodeje nemovitostí. Umožnují projít si nemovitost na dálku díky internetu a zvyšují tím úspěšnost prodeje bytu nebo domu. Fungují lépe než klasické fotografie. K tomuto účely využívají specialisté AUREAS profesionální 3D kamery a speciální software.
Vyhotovení smluvní dokumentace
(ZDARMA – obvyklá cena minimálně 3.000 Kč)
Využíváme praxí ověřenou a právníky vypracovanou smluvní dokumentaci: kupní smlouvu, rezervační smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí kupní, smlouvu o úschově, předávací protokoly atd. Vše upravíme na míru vaší nemovitosti a smlouvy uzpůsobíme vašim potřebám.
Inzerci na mnoho způsobů
(ZDARMA – obvykle min. 4.000 Kč / měsíc)
Vaši nemovitost budeme inzerovat na největších realitních portálech, odkud přihází většina zájemců. A na rozdíl od běžných smrtelníků a realitních makléřů máme rovněž přístup na portál ADOL, který je využíván tisíci investory a kteří mohou projevit o vaši nemovitost zájem. U dražších nemovitostí inzerujeme rovněž na sociálních a PPC sítích.
- realitní portály: Sreality, Reality.iDNES.cz
- portál ADOL (monitoring aukcí a dražeb pro investory)
- reklamní sítě Google a Seznam (PPC reklama)
Přístup k databázi investorů
(ZDARMA – k nezaplacení)
Máme databázi několika desítek pravidelně se vracejících investorů, které informujeme prostřednictvím e-mailů o našich nových aukcích. Tato databáze postupně roste. Tito firemní i soukromí investoři se zaměřují často zpravidla právě na nákup realit, disponují velkou kupní silou a platí „na dřevo“.
Propagaci na webu AUREAS.cz
(ZDARMA)
Vaši nemovitost samozřejmě uvedeme i na našich stránkách www.aureas.cz a vytvoříme jí profil zdarma (fotografie, virtuální 3D prohlídka, popisek, parametry, dokumentace).
Zajištění prohlídek bytu a komunikaci se zájemci
(ZDARMA)
Nemusíte řešit časový rozvrh, ani se stresovat jednáním se zájemci. Nebude Vám drnčet telefon zrovna když spíte nebo odpočíváte. Veškerou komunikaci s potencionálními kupci zařídíme my. Osobní prohlídky bytu zorganizujeme tak, aby Vás nerušily.
Úhradu správních poplatků na katastru
(ZDARMA – standardní cena 2.000 Kč)
Správní poplatek za návrh na vklad do katastru nemovitostí ve výši 2.000 Kč za Vás zaplatíme my. Naše smluvní dokumentace je prověřená praxí, takže je minimální riziko, že by návrh byl ze strany katastru zamítnut.
Stejně tak zaplatíme i poplatky za pořízení aktuálního výpisu z katastru nemovitostí (100 Kč za jeden), ať už před prodejem jakožto důkaz vlastnictví a nebo po převodu vlastnického práva na kupujícího za účelem vyplacení kupní ceny.
Všechny potřebné právní úkony
(ZDARMA – standardní cena min. 15.000,- Kč)
Prodej nemovitosti je celkem komplikovaný proces, pokud chcete mít vše správně ošetřeno a minimalizovat riziko, že se něco pokazí. Co vše tedy ještě bezplatně zařídíme:
✔ Pomoc s vyřešením věcných břemen (zástava pro banku, věcné břemeno dožití, jiné omezení pro správce sítí atd.)
✔ Zajištění úschovy listin
✔ Zajištění vložení smluv na katastr nemovitostí
✔ Prověření schopnosti uhradit kupní cenu potencionálním nabyvatelem, popř. zajištění financování kupní ceny
✔ Zajištění úschovy finančních prostředků, vč. asistence při uzavírání smlouvy a plnění podmínek pro výplatu peněz z úschovy
✔ Zajištění převodu družstevního podílu na bytovém družstvu (u družstevních bytů)
✔ Vyhotovení předávacího protokolu a asistenci při předání nemovitosti
✔ Zajištění nebo asistenci při převodu energií a služeb souvisejících s užíváním bytu
✔ Asistenci při odhadu ceny nemovitosti ze strany banky nebo znalce (např. v případě žádosti kupujícího o hypoteční úvěr)
a další…
ONLINE AUKCE AUREAS:
VÝKONNÝ NÁSTROJ 6+1 NA PRODEJ NEMOVITOSTÍ
❶
Prodej bytu za cenu až o 50% vyšší než průměr, a to do 30 dnů
To dokáže jen aukce, nejprestižnější makléři nebo děti štěstěny.
❷
Perfektně ošetřená smluvní dokumentace
Vypracováno právníky, ověřeno v praxi.
❸
Skvělá prezentace Vašeho bytu
Virtuální 3D prohlídka, profesionální fotografie bytu, Home Staging.
❹
Inzerce na mnoha reklamních kanálech
Prestižní realitní portály, ADOL, sociální sítě, PPC reklama…
❺
Profesionální jednání se zájemci a organizace prohlídek bytu
Máme dlouholeté zkušenosti a vyškolený personál.
❻
Třešnička na dortu – vše zařídíme a zaplatíme my z AUREASu
A Vy si ušetříte námahu, výdaje, čas a nervy!
GARANCE nulového rizika:
když aukce nedopadne úspěšně, nezaplatíte ani korunu a ztratíte maximálně 1 měsíc času. Vše je smluvně ošetřeno.
A to není vše…
Dnes pro vás máme DÁRKY ZDARMA!
(časově omezená nabídka)
DÁREK #1: Nezávazná konzultace
Poradíme vám, jak co nejlépe prodat vaši nemovitost. Společně probereme, jestli vám online aukce může pomoci. Třeba vám jenom poradíme a vy prodáte vaši nemovitost jinak. Záleží jenom na vás!
DÁREK #2: Foto Staging
Profesionálně naaranžujeme váš byt nebo dům, aby vypadal skvěle na fotografiích, a tím pádem se stal magnetem pro kupující (běžná cena od 3.000,- Kč).
Dejte nám 1 měsíc a zjistěte, co online aukce AUREAS dokáže!
O autorovi článku:
Kdo jsem já, že mohu rozdávat rozumy? Mé jméno je Petr Kabelák, narodil jsem se v roce 1980 v Mostě a jsem hrdý otec dvou dětí. Prodej a nákup nemovitostí je mým denním chlebem od roku 2005, profesionálně „na živnosťák“ od roku 2007. Od té doby jsem prodal řádově stovky bytů, domů, pozemků a garáží (možná to bude i v tisících, opravdu to už nedokážu zpětně do puntíku spočítat). A protože od narození žiji v Mostě, jsem doslova zocelený jedním z nejdrsnějších realitních trhů v Česku.
Postupem času jsem svoji činnost rozšířil na celé severní Čechy, hlavně Mostecko, Chomutovsko a Lounsko. Vím tedy, o čem mluvím! V roce 2017 jsem navíc založil online portál AUREAS, který jako jeden z prvních v Česku začal nabízet skvělý nástroj na prodej nemovitostí – online aukce. Tato novinka se těší stále větší popularitě jak mezi prodávajícími (díky vysokému výkonu), tak mezi kupujícími (díky jednoduchosti a maximální spravedlnosti).
