7 věcí, které musí obsahovat kupní smlouva na byt

Bez neprůstřelné smluvní dokumentace riskujete, že se pořádně spálíte!

02.06.2021

Bc. Petr Kabelák, AUREAS

Chcete prodat byt vlastními silami a hledáte vzory smluv na internetu? Dejte si dobrý pozor, aby dokumenty obsahovaly vše potřebné, každé zaváhání vás může totiž přijít pěkně draho. Pokud nechcete platit za právníka nebo svěřit prodej realitní kanceláři, určitě se vám budou hodit následující tipy.

Protože na trhu nemovitostí působím už od roku 2005, vím jednu věc naprosto jistě: nikdy bych prodej nebo nákup bytu nedělal beze smluv, které  nevypracoval nebo nezkontroloval právník a které nejsou prověřené dlouhými roky fungování v praxi. Důvod je jednoduchý. Každé podcenění by mi totiž mohlo způsobit pěkné vrásky na čele.

Ztráta peněz třeba i v řádu statisíců, mnoho zbytečně promarněného času, spousta vynaložené námahy navíc a v nejhorším případě i ztráta nemovitosti. To vše a i jiné komplikace hrozí, když něco opominete a nebo když nebudete mít smluvně ošetřeno něco důležitého.

Vzory smluv na internetu bývají vždy příliš obecné a těžko mohou pasovat na váš konkrétní případ, protože každý podej nemovitosti má celou řadu jedinečných specifik. Tyto vzory navíc často ani nebývají aktuální a nebo nejsou prověřené v praxi.

Pokud přeci jen trváte na svém a chcete si potřebné dokumenty vypracovat sami, mám pro vás několik užitečných tipů, na co rozhodně nezapomenout při sepsání kupní smlouvy na byt.

Pokud chcete prodat byt tak říkajíc „na jistotu“, přečtěte si článek Jak ošetřit prodej bytu z právního hlediska.

kupní smlouva na byt

Jaké podstatné náležitosti by tedy měla kupní smlouva o prodeji bytu měla mít?

1) Přesná identifikace prodávajícího a kupujícího

Bezchybné označení smluvních stran je první podstatnou záležitostí při sepisování každé smlouvy. V případě, že uvedete něco chybně nebo nepřesně, máte zaděláno na komplikace. Například hned na katastru nemovitostí, kde mohou odmítnout provést zápis. Vy budete muset smlouvu opravit a možná i znovu zaplatit poplatek za vklad do katastru.

Kupní smlouva by tak měla obsahovat tyto údaje o prodávajícím i kupujícím:

  • celé jméno a příjmení
  • rodné číslo
  • trvalé bydliště (popřípadě i korespondenční adresa)
  • u právnické osoby název, sídlo a IČO

2) Přesné vymezení nemovitosti

Smlouva musí ideálně zcela do puntíku říkat, co se prodává. Když přesně nevymezíte předmět smlouvy, hrozí vám v budoucnu pěkné tahanice. Jestli to a ono bylo také součástí prodeje anebo nikoliv. Mnoho případů skončilo až u soudu, a to s nepříznivým výsledkem pro jednu ze smluvních stran.

Doporučuji se při vymezení nemovitosti řídit občanským zákoníkem a dát si s popisem práci, abyste nic nevynechali. Samotnou nemovitost označte přesně podle katastru nemovitostí včetně všech potřebných údajů. Podle katastrálního zákona musí být označeny:

  • byty a nebytové prostory označením budovy [názvem katastrálního území a číslem stavební parcely, příslušnosti budovy k části obce (liší-li se její název od názvu katastrálního území) a číslem popisným nebo evidenčním, pokud se jí přiděleno, popřípadě pokud nemá budova přiděleno číslo popisné nebo evidenční, označí se v listině způsobem jejího využití], v níž jsou vymezeny, číslem bytu nebo nebytového prostoru, popřípadě popisem jejich umístění v budově, pokud nejsou očíslovány;
  • rozestavěný byt a nebytový prostor jako byty a nebytové prostory podle písm. e) dále s označením, že se jedná o rozestavěný byt nebo nebytový prostor.

V případě vybavení nemovitosti vůbec nebude od věci, když si dáte práci a budete více podrobní. Sepište přesný seznam movitých věcí, které se budou prodávat spolu s bytem.

3) Stanovení kupní ceny a způsob jejího vyplacení

V případě kupní ceny je doporučeno upřesnit, za kolik prodáváte samotnou nemovitost a za kolik její vybavení. Na základě mých dlouhodobých zkušeností rozhodně doporučuji tyto dvě položky oddělit, pomůže to při případném řešení nesrovnalostí.

V kupní smlouvě na byt dále uveďte:

  • jestli je součástí ceny rezervační záloha
  • jakou část kupní ceny zaplatí kupce z vlastních peněz a jakou část bude hradit hypotékou

Neméně důležité je stanovit způsob výplaty kupní ceny, tedy jak a kdy dojde k předání peněz. Pro tyto účely doporučuji mít i smlouvu o úschově peněz (např. s notářem, advokátem nebo bankou), která garantuje bezproblémový převod peněz. V kupní smlouvě pak musíte uvést shodný způsob převodu peněz, jako je ve smlouvě o úschově. 

4) Vymezení právních vad

Kupujícího bude zcela jistě zajímat, jestli na vaší nemovitosti „nevisí“ nějaké právní vady omezující vlastnictví. To znamená zejména:

  • věcná břemena
  • zástavní právo
  • exekuční příkazy
  • různé dluhy

Toto vyřešte opravdu důkladně, aby se zamezilo budoucím komplikacím. Pokud nemovitost žádné právní vady nemá, zabudujte do kupní smlouvy vaše prohlášení o této skutečnosti.

5) Sankce a řešení problémů

Vždy je dobré myslet dopředu, předjímat problémy, které by se mohly vyskytnout a zakomponovat je rovnou do smlouvy. Bude to pro vás ochrana, kdyby druhá smluvní strany nedodržela podmínky smlouvy, například:

  • co bude následovat při porušení finančních podmínek (proto doporučuji smlouvu o úschově peněz),
  • co nastane, když se někdo na poslední chvíli rozhodne odstoupit od smlouvy.

Vždy však mějte na paměti, že do procesu občas vstupují úřady. Pokud se například úředníkům na katastru nemovitostí nebude něco líbit, budou po vás chtít něco zpětně doložit a nebo rovnou odmítnou zápis.

6) Termín předání nemovitosti

Kdy dojde k oficiálnímu předání bytu z rukou původního majitele do rukou majitele nového, to je rovněž záhodno přidat k ustanovením kupní smlouvy. Nemusí vždy automaticky platit že „hned jak dostanu peníze, předám byt“.

Zde záleží na vaší dohodě s kupujícím, k předání nemovitosti může dojít po zaplacení peněz, ale nemusí.

Samotné fyzické předání bytu doporučuji písemně zachytit v podobě předávacího protokolu. To se bude hodit pro prokázání, do kdy za nemovitost ručil prodávající a od kdy za ni učí kupující.

7) Úředně ověřené podpisy

Pokud podpisy na smlouvě nebudou úředně ověřené, neděje se tragédie. Katastr nezamítne automaticky váš návrh na vklad, ale vyzve vás, aby se všichni účastníci řízení dostavili na úřad osobně a prohlásili, že se skutečně jedná o jejich podpis.

Lepší je tedy předejít komplikacím a nechat podpisy rovnou úředně ověřit. Může se také stát, že ověřené podpisy bude vyžadovat banka, pokud bude kupující čerpat její úvěr.

Pokud při koupi nemovitosti někoho zastupujete na základě plné moci, musí být podpis zmocnitele úředně ověřen.

Kde si můžete nechat podpisy úředně ověřit? Oproti úhradě příslušného správního poplatku vám ověření provede například obecní úřad (matrika), CzechPoint, advokát nebo notář.

Kupní smlouva může obsahovat i další ujednání, například:

  • předání průkazu energetické náročnosti
  • potvrzení bezdlužnosti u bytových jednotek
  • přepis dodavatelů energií
  • způsob vypořádání vyúčtování u SVJ či družstva
  • odhlášení trvalého bydliště prodávajícího

„JAKÉ MÁM TEDY MOŽNOSTI?“

Bez jakékoliv debaty: dobře sepsané smlouvy vás ochrání před rizikem, že ztratíte nemovitost a peníze. Zní to nadsazeně, ale takové případy se doopravdy stávají.

Při zajištění smluv a dalších právních úkonů máte tedy následující výběr:

1) Poradíte si sami bez velkého úsilí

Nebudete se s ničím moc „mazat“, stáhnete vzor kupní smlouvy z internetu, a upravíte ho pro vaše potřeby. Ve výsledku ale počítejte s tím, že si prodej můžete značně zkomplikovat a počítejte s rizikem, že přijdete o velký balík peněz (v nejhorším případě i o byt).

2) Dáte si práci a uděláte vše pořádně

Pokud nejste zběhlí v realitách, budete muset obětovat mnoho hodin práce a úsilí a potom doufat, že vás uzavřené smlouvy nijak nepoškodí, budou v pořádku z právního hlediska a že nezapomenete na nic důležitého.

3) Zaplatíte si odbornou právní pomoc

Jestliže si nejste jisti v kramflecích, můžete si zaplatit odbornou právní pomoc. Příprava jedné smlouvy stojí průměrně kolem 4.000 Kč, na kompletní právní servis budete potřebovat minimálně 15.000 – 20.000 Kč.

4) Svěříte prodej realitní kanceláři

To je celkem rozumné řešení. Firmy léta zavedené na trhu nemovitostí mají smluvní dokumentaci „v malíku“ a obvykle si za zpracování smluv nic neúčtují. Smlouvy jsou nejen vypracované právníky, ale také ověřené v praxi. Nicméně volte uvážlivě, protože rozdíly ve schopnostech realitních makléřů jsou obrovské. Ti nejlepší z nich si samozřejmě účtují vyšší provize. Naopak někdo méně zkušený a schopný může prodej vašeho bytu pěkně “zpackat”.

5) Prodáte nemovitost v online aukci

Moderní trend a v současnosti nejlepší způsob prodeje nemovitostí. Data ukazují, že aukce dokáží zvýšit prodejní cenu nemovitostí v průměru až o 30%, a navíc dokáží nemovitost prodat obvykle do 1 měsíce. Aukční společnosti navíc nabízejí obvykle stejný komfort jako realitky, protože dostanete kompletní realitní servis (inzerce, prezentace nemovitosti atd.) včetně profesionální smluvní dokumentace. Více informací o online aukcích nemovitostí si přečtěte v tomto článku.

ŘEŠENÍ, SPOJUJÍCÍ KOMFORT A BEZPEČNOST REALITEK A PŘINÁŠEJÍCÍ MAXIMÁLNÍ ZISK

Chcete mít čistou hlavu a

  • ušetřit si nervy a desítky hodin času a námahy
  • prodat byt za cenu vyšší až o 50% než ostatní
  • a to do 30 dnů?
Vyzkoušejte online aukci nemovitostí AUREAS, protože aukční společnost udělá vše potřebné za vásNeprůstřelné, v praxi ověřené smlouvy a právní servis jsou samozřejmostí. Co vše dostanete ZDARMA?

Nejvýkonnější nástroj na prodej nemovitostí

(ZDARMA)

Online aukce AUREAS je výkonný nástroj na prodej nemovitostí za cenu až o 50%* vyšší než je průměr, a to do 30 dnů. Je to díky prodeji bytu za jeho tržní cenu, což dokáže jen aukce, nejprestižnější makléři nebo děti štěstěny. V aukci se zájemci o váš byt „poperou“ a vy se na to můžete dívat v přímém přenosu. Zdarma dostanete:

  • registraci na portálu AUREAS
  • online aukční místnost
  • osobního aukčního specialistu, který za vás zařídí vše od A do Z
  • a co víc, NEPLATÍTE náklady aukce!

* dle dat z realitního trhu dokáže aukce prodat nemovitost v průměru o 30% dráž, než je obvyklé při prodeji běžným způsobem. Vždy závisí na tom, jakou nejvyšší cenu jsou ochotni nabídnout účastníci aukce. Někdy může být navýšení 10%, někdy i 50%.

Odhad tržní ceny bytu

(ZDARMA – běžně účtujeme 2.990 Kč)

Odhad tržní ceny* je při prodeji nemovitostí klíčový. Nesmí být ani nízký, ani nadstřelený, jinak nebude prodej efektivní nebo se z nemovitosti stane neprodejný ležák. Při aukci se odhadu tržní ceny využívá pro stanovení vyvolávací ceny, aby byla pro zájemce atraktivní.

Profesionální nafocení bytu

(ZDARMA – běžná cena 1.500 až 2.500 Kč)

Správné světlo, vhodně zvolené úhly focení, vhodně naaranžovaný nábytek a dekorace, optimální připravenost prostoru, kvalita fotoaparátu… To vše rozhoduje o kvalitě snímku. Specialisté AUREAS používají kvalitní fototechniku a mají dlouholeté zkušenosti s focením interiérů bytů. Vaši nemovitost nafotí širokoúhlým objektivem pro zvýraznění velikosti místností. Fotografie se následně upravují v profesionálním editoru tak, aby byly více atraktivní (vyšší jas, světlost, odstranění případných nedostatků apod.)

Virtuální 3D prohlídku​

(ZDARMA – běžná cena 2.000 Kč i více)

Virtuální prohlídky (3D scany) jsou nejmodernějším nástrojem prodeje nemovitostí. Umožnují projít si nemovitost na dálku díky internetu a zvyšují tím úspěšnost prodeje bytu nebo domu. Fungují lépe než klasické fotografie. K tomuto účely využívají specialisté AUREAS profesionální 3D kamery a speciální software.

Vyhotovení smluvní dokumentace

(ZDARMA – obvyklá cena minimálně 3.000 Kč)

Využíváme praxí ověřenou a právníky vypracovanou smluvní dokumentaci: kupní smlouvu, rezervační smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí kupní, smlouvu o úschově, předávací protokoly atd. Vše upravíme na míru vaší nemovitosti a smlouvy uzpůsobíme vašim potřebám.

Inzerci na mnoho způsobů

(ZDARMA – obvykle min. 4.000 Kč / měsíc)

Vaši nemovitost budeme inzerovat na největších realitních portálech, odkud přihází většina zájemců. A na rozdíl od běžných smrtelníků a realitních makléřů máme rovněž přístup na portál ADOL, který je využíván tisíci investory a kteří mohou projevit o vaši nemovitost zájem. U dražších nemovitostí inzerujeme rovněž na sociálních a PPC sítích.

  • realitní portály: Sreality, Reality.iDNES.cz
  • portál ADOL (monitoring aukcí a dražeb pro investory)
  • Facebook
  • reklamní sítě Google a Seznam (PPC reklama)

Přístup k databázi investorů

(ZDARMA – k nezaplacení)

Máme databázi několika desítek pravidelně se vracejících investorů, které informujeme prostřednictvím e-mailů o našich nových aukcích. Tato databáze postupně roste. Tito firemní i soukromí investoři se zaměřují často zpravidla právě na nákup realit, disponují velkou kupní silou a platí „na dřevo“.

Propagaci na webu AUREAS.cz

(ZDARMA)

Vaši nemovitost samozřejmě uvedeme i na našich stránkách www.aureas.cz a vytvoříme jí profil zdarma (fotografie, virtuální 3D prohlídka, popisek, parametry, dokumentace).

Zajištění prohlídek bytu a komunikaci se zájemci

(ZDARMA)

Nemusíte řešit časový rozvrh, ani se stresovat jednáním se zájemci. Nebude Vám drnčet telefon zrovna když spíte nebo odpočíváte. Veškerou komunikaci s potencionálními kupci zařídíme my. Osobní prohlídky bytu zorganizujeme tak, aby Vás nerušily.

Úhradu správních poplatků na katastru

(ZDARMA – standardní cena 2.000 Kč)

Správní poplatek za návrh na vklad do katastru nemovitostí ve výši 2.000 Kč za Vás zaplatíme my. Naše smluvní dokumentace je prověřená praxí, takže je minimální riziko, že by návrh byl ze strany katastru zamítnut.

Stejně tak zaplatíme i poplatky za pořízení aktuálního výpisu z katastru nemovitostí (100 Kč za jeden), ať už před prodejem jakožto důkaz vlastnictví a nebo po převodu vlastnického práva na kupujícího za účelem vyplacení kupní ceny.

Všechny potřebné právní úkony

(ZDARMA – standardní cena min. 15.000,- Kč)

Prodej nemovitosti je celkem komplikovaný proces, pokud chcete mít vše správně ošetřeno a minimalizovat riziko, že se něco pokazí. Co vše tedy ještě bezplatně zařídíme:

✔ Pomoc s vyřešením věcných břemen (zástava pro banku, věcné břemeno dožití, jiné omezení pro správce sítí atd.)
✔ Zajištění úschovy listin
✔ Zajištění vložení smluv na katastr nemovitostí
✔ Prověření schopnosti uhradit kupní cenu potencionálním nabyvatelem, popř. zajištění financování kupní ceny
✔ Zajištění úschovy finančních prostředků, vč. asistence při uzavírání smlouvy a plnění podmínek pro výplatu peněz z úschovy
✔ Zajištění převodu družstevního podílu na bytovém družstvu (u družstevních bytů)
✔ Vyhotovení předávacího protokolu a asistenci při předání nemovitosti
✔ Zajištění nebo asistenci při převodu energií a služeb souvisejících s užíváním bytu
✔ Asistenci při odhadu ceny nemovitosti ze strany banky nebo znalce (např. v případě žádosti kupujícího o hypoteční úvěr)

a další…

ONLINE AUKCE AUREAS:
VÝKONNÝ NÁSTROJ 6+1 NA PRODEJ NEMOVITOSTÍ

Prodej bytu za cenu až o 50% vyšší než průměr, a to do 30 dnů

To dokáže jen aukce, nejprestižnější makléři nebo děti štěstěny.

Perfektně ošetřená smluvní dokumentace

Vypracováno právníky, ověřeno v praxi.

Skvělá prezentace Vašeho bytu

Virtuální 3D prohlídka, profesionální fotografie bytu, Home Staging.

Inzerce na mnoha reklamních kanálech

Prestižní realitní portály, ADOL, sociální sítě, PPC reklama…

Profesionální jednání se zájemci a organizace prohlídek bytu

Máme dlouholeté zkušenosti a vyškolený personál.

Třešnička na dortu – vše zařídíme a zaplatíme my z AUREASu

A Vy si ušetříte námahu, výdaje, čas a nervy!

GARANCE nulového rizika:
když aukce nedopadne úspěšně, nezaplatíte ani korunu a ztratíte maximálně 1 měsíc času. Vše je smluvně ošetřeno.

A to není vše…

Dnes pro vás máme DÁRKY ZDARMA!
(časově omezená nabídka)

DÁREK #1: Nezávazná konzultace

Poradíme vám, jak co nejlépe prodat vaši nemovitost. Společně probereme, jestli vám online aukce může pomoci. Třeba vám jenom poradíme a vy prodáte vaši nemovitost jinak. Záleží jenom na vás!

DÁREK #2: Foto Staging

Profesionálně naaranžujeme váš byt nebo dům, aby vypadal skvěle na fotografiích, a tím pádem se stal magnetem pro kupující (běžná cena od 3.000,- Kč).

Dejte nám 1 měsíc a zjistěte, co online aukce AUREAS dokáže!

O autorovi článku:

Kdo jsem já, že mohu rozdávat rozumy? Mé jméno je Petr Kabelák, narodil jsem se v roce 1980 v Mostě a jsem hrdý otec dvou dětí. Prodej a nákup nemovitostí je mým denním chlebem od roku 2005, profesionálně „na živnosťák“ od roku 2007. Od té doby jsem prodal řádově stovky bytů, domů, pozemků a garáží (možná to bude i v tisících, opravdu to už nedokážu zpětně do puntíku spočítat). A protože od narození žiji v Mostě, jsem doslova zocelený jedním z nejdrsnějších realitních trhů v Česku.

Postupem času jsem svoji činnost rozšířil na celé severní Čechy, hlavně Mostecko, Chomutovsko a Lounsko. Vím tedy, o čem mluvím! V roce 2017 jsem navíc založil online portál AUREAS, který jako jeden z prvních v Česku začal nabízet skvělý nástroj na prodej nemovitostí – online aukce. Tato novinka se těší stále větší popularitě jak mezi prodávajícími (díky vysokému výkonu), tak mezi kupujícími (díky jednoduchosti a maximální spravedlnosti).