14 nejčastějších dotazů, na které se ptají zájemci o koupi bytu
Když nebudete připraveni na jednání se zájemci, můžete mnoho z nich ztratit!
20.03.2023
Bc. Petr Kabelák, AUREAS
Když prodáváte svůj byt a povede se vám vytvořit poutavý inzerát, určitě se vám ozve řada zájemců. I když do inzerátu uvedete všechny možné parametry bytu, připravte se na zvídavé dotazy. Pokud nebudete připraveni, můžete mnoho potencionálních kupců odradit.
Během mé praxe realitního makléře (od roku 2005) jsem narazil na spoustu zajímavých dotazů, které mi kladli zájemci o koupi nemovitostí. Některé byly občas úsměvné, jiné skoro až kuriózní.
Přesto jsou dotazy, které se opakují neustále dokola. Sepsal jsem pro vás seznam těch nejčastějších. Než budete váš byt inzerovat, připravte si dopředu odpovědi, určitě se vám to bude hodit.
V první řadě vám bude zvonit telefon. Mějte na paměti, že vaším cílem je, přilákat co nejvíce vážných zájemců na osobní prohlídku bytu. Proto:
- na dotazy odpovídejte pravdivě a přesně – zmiňte klady i zápory, zbavíte se tím tzv. „realitních turistů“, kteří nemají o koupi skutečný zájem a jen by vás okradli o čas. Zároveň neodradíte vážné zájemce, kteří by vaši lež nebo chybnou informaci mohli při osobní prohlídce bytu odhalit.
- buďte milí, vstřícní a zároveň zdravě sebevědomí – když se budete chovat arogantně nebo naopak budete nesměle mlčet, určitě dobrý dojem neuděláte.
- po telefonu sdělte co nejvíce informací – lidé nečtou inzeráty pořádně, a tak když vše zodpovíte po telefonu, možná si ušetříte zbytečné osobní prohlídky, a tím pádem drahocenný čas.
A s jakými dotazy se na vás mohou potencionální kupci obrátit? Jak jsem slíbil, zde jsou ty nejčastější:
1) Můžu dostat slevu?
Do inzerátu nikdy nepište „cena dohodou“. Ale i když to neuděláte, najde se přesto mnoho lidí, kteří se vás budou snažit přemluvit ke slevě. Často to ani nebudou vážní zájemci. Pokud vás nebude vyloženě tlačit čas a nutnost byt za každou cenu prodat, vaše odpověď by měla vždy znít: „NE!“ Pokud si budete umět cenu obhájit, proč se zbytečně připravovat o peníze? Sepište si všechny přednosti vašeho bytu a ty pak slevy chtivým zájemcům sdělte.
2) Je cena bytu konečná?
Češi jsou národ podezřívavý, a tak je bude určitě zajímat, jestli je cena bytu uvedená v inzerátu konečná, anebo se bude navyšovat o další položky, například o provizi realitní kanceláři, různé poplatky, daně atp. Mnoho lidí bude také do konečné ceny započítávat částku, která je potřeba doplatit z úvěru SVJ/družstva.
3) Je byt v osobním nebo družstevním vlastnictví?
Hodně lidí preferuje byt v osobním vlastnictví, ale i družstevní byt může skýtat řadu výhod. Pokud se jedná o byt družstevní, může kupce zajímat, zda půjde převést do osobního vlastnictví.
4) Jaké má byt parametry?
Přestože do inzerátu dáte všechny podstatné informace, stejně se najde dost lidí, kteří se vás budou ptát na věci v inzerátu uvedené. Buďte proto trpěliví a ochotně vše zodpovězte. Můžete ale dostat i složitější technické dotazy, na které nebudete znát odpověď a budete si ji muset dodatečně zjistit.
Co kupce zajímá nejvíc?
- Jaká je dispozice bytu (1+kk, 2+1, 3+1 atd.)
- Jaká je výměra (plocha) bytu a jeho příslušenství
- Jaké příslušenství je součástí bytu (balkon, lodžie, sklep, komora atd.)
- V jakém patře/nadzemním podlaží se byt nachází
- Je součástí bytu i podíl na pozemku pod domem
- Jak je byt orientovaný (orientace na východ a na západ má větší hodnotu než byt nasměrovaný na sever)
5) V jakém je byt stavu?
Určitě každého kupce zajímá, jestli byt prošel rekonstrukcí, anebo je v původním stavu, což má výrazný vliv na cenu bytu. Někdo dá přednost původnímu bytu, který si předělá podle představ, někdo už se chce stěhovat do hotového. Zájemci z řad investorů většinou mají zájem o byty, které jsou ihned vhodné k nastěhování nájemníků.
6) Zůstane v bytě výbava?
Někteří prodávají byt se vším všudy, někteří si plánují mobilní výbavu (nábytek, spotřebiče a další vybavení) z bytu odvézt. Kupujícího bude zajímat, co mu v bytě zůstane.
7) V jakém stavu je bytový dům?
Stejně jako u samotného bytu je pro kupce důležitá informace, zda se jedná o novostavbu, nebo zda je dům zrekonstruován, případně zda se rekonstrukce plánuje. Zateplení, nová okna, střecha, rozvody elektřiny atd. určitě přidají plusové body. Někoho může též zajímat, jaký je stav fondu oprav.
8) Je v domě výtah?
Jestliže má bytový dům více pater, bude skoro každého zajímat přítomnost výtahu. Pro někoho může hrát roli i velikost výtahu, aby mohl do bytu pohodlně dopravit nábytek, kolo, kočárek apod.
9) Jaká je lokalita?
Místo, kde se nemovitost nachází, hraje často klíčovou roli při rozhodování o koupi. Movitější kupci preferují lukrativní lokality, někdo si naopak může dovolit koupit byt pouze v lokalitě s levnými byty. Většinu lidí určitě bude zajímat:
- možnosti parkování (vlastní parkovací místo u domu je určitě velkým plusem)
- dopravní obslužnost (zastávka MHD nebo vlaková stanice může být důležitá pro lidi bez automobilu nebo rodiny s dětmi)
- občanská vybavenost (školy, nemocnice, obchody, pošta, úřady v okolí)
- hlučnost lokality (rušná silniční komunikace, noční život v okolí atd. Hodně lidí preferuje klid, někdo zase vyloženě požaduje bydlení v centru města)
10) Neváznou na bytu právní vady?
Věcné břemeno, zástavní právo, exekuce, dluhy… to vše může prodej bytu zkomplikovat. Pokud něco úmyslně nebo nevědomky zatajíte, můžete si zadělat na výživný soudní spor.
11) Jaké se platí v bytě poplatky?
Dokonce i výše měsíčních záloh může hrát při koupi bytu roli. Můžete si proto pro případné dotazy připravit předpis záloh a nebo poslední vyúčtování služeb.
12) Je jednotka zkolaudována jako byt?
S kolaudací většinou nebývá problém, přesto ale může dojít k situaci, že se v inzerci nejedná o byt, ale o jiný nebytový prostor. Tím pádem se vás na to někdo obezřetný může zeptat.
13) Kdy bude byt volný k nastěhování?
Mnoho zájemců hledá nutně bydlení, a proto je bude zajímat, kdy mohou začít byt používat. Pokud máte v bytě nájemníky, určitě tuto skutečnost uveďte už do inzerátu. Investor si bude chtít nájemníky v bytě nejspíš nechat, běžný kupce si ale hledá místo pro bydlení, a tak ho budou zajímat možnosti ukončení nájemní smlouvy.
14) Budu koupi financovat hypotékou, máte potřebné doklady?
Banky při posuzování žádosti o hypoteční úvěr potřebují několik dokladů k předmětné nemovitosti. Často už si dnes dokáží získat tyto dokumenty vlastními silami (např. z katastru), nicméně stále se vám může stát, že zájemce o koupi vaší nemovitosti bude některé dokumenty od vás potřebovat, aby mohl zažádat o úvěr.
Zejména to bude nabývací titul, pokud je staršího data. Najděte si tedy dokument potvrzující, že je nemovitost vaše, tzn. původní kupní smlouvu, darovací smlouvu nebo rozhodnutí o vypořádání dědictví.
Jestli chcete být dokonale připraveni, můžete si pořídit také:
- výpis z katastru nemovitostí ne starší než 3 měsíce
- snímek z katastrální mapy ne starší než 1 rok.
„JAKÉ MÁM PŘI PRODEJI BYTU MOŽNOSTI?“
Prodej nemovitosti je komplexní a složitá záležitost, která přináší mnoho úskalí. Když si to shrneme, máte na výběr tyto varianty:
1) Poradíte si sami bez velkého úsilí
Nebudete se s ničím moc „mazat“, od oka odhadnete cenu bytu, stáhnete vzor kupní smlouvy z internetu, dáte si jeden inzerát a třeba byt prodáte. Ve výsledku ale počítejte s tím, že si prodej značně zkomplikujete a skoro jistě se připravíte o velký balík peněz (v nejhorším případě i o byt).
2) Dáte si práci a uděláte vše pořádně
Budete muset obětovat desítky hodin času a úsilí a utratit nemalé peníze (smlouvy, právní úkony, inzerce, prezentace bytu, jednání se zájemci, smlouvání o ceně a mnoho dalšího). Pokud něco nepokazíte, výsledek může stát za to. Jestliže nemáte know-how, raději se do toho nepouštějte, může vás to stát hodně trápení.
3) Využijete internetové portály typu Bezrealitky.cz
Toto řešení nemusí být špatná volba, má ale několik nevýhod. I v základní verzi budete platit za inzerci (299 Kč za 1 měsíc), za nadstandardní služby si stejně musíte připlatit (např. kupní smlouva vás vyjde na 3.990 Kč, fotografie na 1.990 – 2.490 Kč, virtuální prohlídka na 600 – 1400 Kč atd.). Navíc na tyto portály mnoho kupujících nechodí, protože se obávají nákupu napřímo díky větší míře rizika bez zajištění realitní společností. A co víc: portál Bezrealitky.cz je od roku 2021 napojen na realitní společnost, takže původní záměr nabídnout lidem alternativní možnost prodeje nemovitostí dostal vážné trhliny.
4) Svěříte prodej realitní kanceláři
To je celkem rozumné řešení. Dobrá zpráva je, že většina realitních kanceláří za vás udělá většinu práce a zaplatí za vás i některé náklady. Nicméně volte uvážlivě, protože rozdíly ve schopnostech realitních makléřů jsou obrovské. Ti nejlepší z nich si samozřejmě účtují vyšší provize. Naopak někdo méně zkušený a schopný může prodej vašeho bytu pěkně “zpackat”.
5) Prodáte nemovitost v online aukci
Moderní trend a v současnosti nejlepší způsob prodeje nemovitostí. Data ukazují, že aukce dokáží zvýšit prodejní cenu nemovitostí v průměru až o 30%, a navíc dokáží nemovitost prodat obvykle do 1 měsíce. Aukční společnosti navíc nabízejí obvykle stejný komfort jako realitky, protože dostanete kompletní realitní servis (smlouvy, inzerce, prezentace nemovitosti atd.). Více informací o online aukcích nemovitostí si přečtěte v tomto článku.
ŘEŠENÍ, SPOJUJÍCÍ KOMFORT A BEZPEČNOST REALITEK A PŘINÁŠEJÍCÍ MAXIMÁLNÍ ZISK
Chcete mít čistou hlavu a
- ušetřit si nervy a desítky hodin času a námahy
- prodat byt za cenu vyšší až o 50% než ostatní
- a to do 30 dnů?
Nejvýkonnější nástroj na prodej nemovitostí
(ZDARMA)
Online aukce AUREAS je výkonný nástroj na prodej nemovitostí za cenu až o 50%* vyšší než je průměr, a to do 30 dnů. Je to díky prodeji bytu za jeho tržní cenu, což dokáže jen aukce, nejprestižnější makléři nebo děti štěstěny. V aukci se zájemci o váš byt „poperou“ a vy se na to můžete dívat v přímém přenosu. Zdarma dostanete:
- registraci na portálu AUREAS
- online aukční místnost
- osobního aukčního specialistu, který za vás zařídí vše od A do Z
- a co víc, NEPLATÍTE náklady aukce!
* dle dat z realitního trhu dokáže aukce prodat nemovitost v průměru o 30% dráž, než je obvyklé při prodeji běžným způsobem. Vždy závisí na tom, jakou nejvyšší cenu jsou ochotni nabídnout účastníci aukce. Někdy může být navýšení 10%, někdy i 50%.
Odhad tržní ceny bytu
(ZDARMA – běžně účtujeme 2.990 Kč)
Odhad tržní ceny* je při prodeji nemovitostí klíčový. Nesmí být ani nízký, ani nadstřelený, jinak nebude prodej efektivní nebo se z nemovitosti stane neprodejný ležák. Při aukci se odhadu tržní ceny využívá pro stanovení vyvolávací ceny, aby byla pro zájemce atraktivní.
Profesionální nafocení bytu
(ZDARMA – běžná cena 1.500 až 2.500 Kč)
Správné světlo, vhodně zvolené úhly focení, vhodně naaranžovaný nábytek a dekorace, optimální připravenost prostoru, kvalita fotoaparátu… To vše rozhoduje o kvalitě snímku. Specialisté AUREAS používají kvalitní fototechniku a mají dlouholeté zkušenosti s focením interiérů bytů. Vaši nemovitost nafotí širokoúhlým objektivem pro zvýraznění velikosti místností. Fotografie se následně upravují v profesionálním editoru tak, aby byly více atraktivní (vyšší jas, světlost, odstranění případných nedostatků apod.)
Virtuální 3D prohlídku
(ZDARMA – běžná cena 2.000 Kč i více)
Virtuální prohlídky (3D scany) jsou nejmodernějším nástrojem prodeje nemovitostí. Umožnují projít si nemovitost na dálku díky internetu a zvyšují tím úspěšnost prodeje bytu nebo domu. Fungují lépe než klasické fotografie. K tomuto účely využívají specialisté AUREAS profesionální 3D kamery a speciální software.
Vyhotovení smluvní dokumentace
(ZDARMA – obvyklá cena minimálně 3.000 Kč)
Využíváme praxí ověřenou a právníky vypracovanou smluvní dokumentaci: kupní smlouvu, rezervační smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí kupní, smlouvu o úschově, předávací protokoly atd. Vše upravíme na míru vaší nemovitosti a smlouvy uzpůsobíme vašim potřebám.
Inzerci na mnoho způsobů
(ZDARMA – obvykle min. 4.000 Kč / měsíc)
Vaši nemovitost budeme inzerovat na největších realitních portálech, odkud přihází většina zájemců. A na rozdíl od běžných smrtelníků a realitních makléřů máme rovněž přístup na portál ADOL, který je využíván tisíci investory a kteří mohou projevit o vaši nemovitost zájem. U dražších nemovitostí inzerujeme rovněž na sociálních a PPC sítích.
- realitní portály: Sreality, Reality.iDNES.cz
- portál ADOL (monitoring aukcí a dražeb pro investory)
- reklamní sítě Google a Seznam (PPC reklama)
Přístup k databázi investorů
(ZDARMA – k nezaplacení)
Máme databázi několika desítek pravidelně se vracejících investorů, které informujeme prostřednictvím e-mailů o našich nových aukcích. Tato databáze postupně roste. Tito firemní i soukromí investoři se zaměřují často zpravidla právě na nákup realit, disponují velkou kupní silou a platí „na dřevo“.
Propagaci na webu AUREAS.cz
(ZDARMA)
Vaši nemovitost samozřejmě uvedeme i na našich stránkách www.aureas.cz a vytvoříme jí profil zdarma (fotografie, virtuální 3D prohlídka, popisek, parametry, dokumentace).
Zajištění prohlídek bytu a komunikaci se zájemci
(ZDARMA)
Nemusíte řešit časový rozvrh, ani se stresovat jednáním se zájemci. Nebude Vám drnčet telefon zrovna když spíte nebo odpočíváte. Veškerou komunikaci s potencionálními kupci zařídíme my. Osobní prohlídky bytu zorganizujeme tak, aby Vás nerušily.
Úhradu správních poplatků na katastru
(ZDARMA – standardní cena 2.000 Kč)
Správní poplatek za návrh na vklad do katastru nemovitostí ve výši 2.000 Kč za Vás zaplatíme my. Naše smluvní dokumentace je prověřená praxí, takže je minimální riziko, že by návrh byl ze strany katastru zamítnut.
Stejně tak zaplatíme i poplatky za pořízení aktuálního výpisu z katastru nemovitostí (100 Kč za jeden), ať už před prodejem jakožto důkaz vlastnictví a nebo po převodu vlastnického práva na kupujícího za účelem vyplacení kupní ceny.
Všechny potřebné právní úkony
(ZDARMA – standardní cena min. 15.000,- Kč)
Prodej nemovitosti je celkem komplikovaný proces, pokud chcete mít vše správně ošetřeno a minimalizovat riziko, že se něco pokazí. Co vše tedy ještě bezplatně zařídíme:
✔ Pomoc s vyřešením věcných břemen (zástava pro banku, věcné břemeno dožití, jiné omezení pro správce sítí atd.)
✔ Zajištění úschovy listin
✔ Zajištění vložení smluv na katastr nemovitostí
✔ Prověření schopnosti uhradit kupní cenu potencionálním nabyvatelem, popř. zajištění financování kupní ceny
✔ Zajištění úschovy finančních prostředků, vč. asistence při uzavírání smlouvy a plnění podmínek pro výplatu peněz z úschovy
✔ Zajištění převodu družstevního podílu na bytovém družstvu (u družstevních bytů)
✔ Vyhotovení předávacího protokolu a asistenci při předání nemovitosti
✔ Zajištění nebo asistenci při převodu energií a služeb souvisejících s užíváním bytu
✔ Asistenci při odhadu ceny nemovitosti ze strany banky nebo znalce (např. v případě žádosti kupujícího o hypoteční úvěr)
a další…
ONLINE AUKCE AUREAS:
VÝKONNÝ NÁSTROJ 6+1 NA PRODEJ NEMOVITOSTÍ
❶
Prodej bytu za cenu až o 50% vyšší než průměr, a to do 30 dnů
To dokáže jen aukce, nejprestižnější makléři nebo děti štěstěny.
❷
Perfektně ošetřená smluvní dokumentace
Vypracováno právníky, ověřeno v praxi.
❸
Skvělá prezentace Vašeho bytu
Virtuální 3D prohlídka, profesionální fotografie bytu, Home Staging.
❹
Inzerce na mnoha reklamních kanálech
Prestižní realitní portály, ADOL, sociální sítě, PPC reklama…
❺
Profesionální jednání se zájemci a organizace prohlídek bytu
Máme dlouholeté zkušenosti a vyškolený personál.
❻
Třešnička na dortu – vše zařídíme a zaplatíme my z AUREASu
A Vy si ušetříte námahu, výdaje, čas a nervy!
GARANCE nulového rizika:
když aukce nedopadne úspěšně, nezaplatíte ani korunu a ztratíte maximálně 1 měsíc času. Vše je smluvně ošetřeno.
A to není vše…
Dnes pro vás máme DÁRKY ZDARMA!
(časově omezená nabídka)
DÁREK #1: Nezávazná konzultace
Poradíme vám, jak co nejlépe prodat vaši nemovitost. Společně probereme, jestli vám online aukce může pomoci. Třeba vám jenom poradíme a vy prodáte vaši nemovitost jinak. Záleží jenom na vás!
DÁREK #2: Foto Staging
Profesionálně naaranžujeme váš byt nebo dům, aby vypadal skvěle na fotografiích, a tím pádem se stal magnetem pro kupující (běžná cena od 3.000,- Kč).
Dejte nám 1 měsíc a zjistěte, co online aukce AUREAS dokáže!
O autorovi článku:
Kdo jsem já, že mohu rozdávat rozumy? Mé jméno je Petr Kabelák, narodil jsem se v roce 1980 v Mostě a jsem hrdý otec dvou dětí. Prodej a nákup nemovitostí je mým denním chlebem od roku 2005, profesionálně „na živnosťák“ od roku 2007. Od té doby jsem prodal řádově stovky bytů, domů, pozemků a garáží (možná to bude i v tisících, opravdu to už nedokážu zpětně do puntíku spočítat). A protože od narození žiji v Mostě, jsem doslova zocelený jedním z nejdrsnějších realitních trhů v Česku.
Postupem času jsem svoji činnost rozšířil na celé severní Čechy, hlavně Mostecko, Chomutovsko a Lounsko. Vím tedy, o čem mluvím! V roce 2017 jsem navíc založil online portál AUREAS, který jako jeden z prvních v Česku začal nabízet skvělý nástroj na prodej nemovitostí – online aukce. Tato novinka se těší stále větší popularitě jak mezi prodávajícími (díky vysokému výkonu), tak mezi kupujícími (díky jednoduchosti a maximální spravedlnosti).
