Jak ošetřit prodej bytu z právního hlediska
Při vypracování smluv buďte maximálně pečliví a obezřetní, jinak hrozí průšvih!
27.5.2021
Bc. Petr Kabelák, AUREAS
Prodej bytu není jako stánkový prodej zboží. Vzhledem k právní náročnosti a rizikovosti celé transakce budete potřebovat hned několik smluv, aby prodej nedopadl tragédií. Pokud zapomenete na něco důležitého, riskujete ztrátu času, peněz a v nejhorším případě dokonce i ztrátu bytu.
“VŽDYŤ JE TO HRAČKA”
Při prodeji bytu Vás čeká hodně administrativních úkonů. Může se tedy snadno stát, že zapomenete na něco důležitého. Hodně lidí napadne: „Kupní smlouvu si stáhnu na internetu a na penězích se s kupujícím nějak domluvíme“.
To zní hezky, ale s prodejem bytu je spojena celá řada záludností a skutečně hazardujete s vlastními penězi. Pokud něco opominete, můžete si zadělat na problémy. Nejednou se stalo, že prodávající nakonec neměl ani peníze, ani nemovitost. A mnoho let strávil v tahanicích před soudem. Během mé praxe jsem zažil několik opravdu odstrašujících případů.
Napadlo Vás například položit si otázky:
- Budou mít smlouvy všechny náležitosti, aby nevznikl problém, ať už s kupcem nebo na katastru nemovitostí?
- Převod na katastru trvá 20 dní. Kde budou peníze, než se byt převede na nového majitele?
- Kdy si předáme s kupujícím nemovitost? Budu v bytě ještě nějakou dobu bydlet?
- Jsme manželé, co když se jednomu z nás něco stane?
- Mám byt v SVJ nebo družstvu, co je vše potřeba zařídit? Kdo zajistí převody práv?
- Kdy a jak převedu platby za energie?
- Neváznou na bytě nějaká omezení vlastnického práva, například věcná břemena, dluhy nebo exekuce?
Při prodeji bytu budete muset připravit 3-4 smlouvy (více si přečtěte níže). Vzory na internetu najdete během chvilky, jenže stačí drobný nedostatek a velké komplikace jsou na světě. Použití vzorů má hned několik háčků:
- přílišná obecnost: vzory bývají dost obecné, takže nemusí odpovídat vaší situaci a nemusí pokrýt všechna rizika a potřeby smluvních stran. Výsledkem může být vaše právní nejistota.
- neověřenost v praxi: vzory nemusí být aktuální a prověřené dlouhodobým používáním, takže nemáte záruku toho, že smlouva bude právně vymahatelná. Můžete pak být bezbranní v situacích, kdy nedostanete zaplacenou kupní cenu atp.
- špatná kvalita: za vzory na internetu obvykle nikdo neodpovídá, málokdo je aktualizuje a skoro nikdy nepostihnou všechny právní aspekty vaší transakce (věcná břemena, zástavní práva atd.).
- riziko podvodu: pokud nemáte dostatek právního vědomí a nebo dlouholeté zkušenosti na trhu realit, můžete se velmi snadno neúmyslně stát obětí podvodu ze strany toho, kdo na internet vzor umístil.
ČASTÉ CHYBY:
V rezervační smlouvě chybí sankce po kupujícího, pokud si koupi rozmyslí nebo nezaplatí kupní cenu (a Vy tím ztratíte cenný čas nebo jiné zájemce). Obecně by sankce měli myslet jak bezpečnost prodávajícího, tak i kupujícího.
Ve smlouvách není správně vymezená nemovitost. Když jsou podmínky co nejpřesněji specifikovány, zamezí se komplikacím v případném budoucím soudním sporu.
Ve smlouvách není jasně definovaná kupní cena. Musíte totiž přesně uvést, jestli je součástí ceny rezervační záloha, jakou část kupní ceny zaplatí kupce z vlastních peněz a jakou část bude hradit hypotékou.
V rezervační smlouvě, ve smlouvě o smlouvě budoucí nebo kupní smlouvě není jasně dohodnuta výplata kupní ceny. Údaje o výplatě ceny se musí shodovat se smlouvou o úschově peněz.
Ve smlouvách jsou chybně uvedeni prodávající nebo kupující (např. adresy a rodná čísla), což například zkomplikuje zápis do katastru nemovitostí.
Pokud je byt ve společném jmění manželů, musíte s prodejem oba souhlasit, což je komplikace, pokud jste jako prodávající uvedeni sami. A i když je byt jen váš, ale nachází se v něm rodinná domácnost manželů, znovu je nutný souhlas obou dvou. Bez souhlasu je celý prodej napadnutelný a můžete skončit u soudu.
Ve smlouvě chybí Vaše prohlášení jako prodávajícího, že nemovitost nemá žádné právní vady (např. věcná břemena, zástavní právo, exekuce, dluhy). Většina kupujících Vám pak smlouvu odmítne podepsat.
Ve smlouvě chybí termín předání bytu. Zde záleží na vaší dohodě s kupujícím, může to být po zaplacení peněz, ale nemusí. Ideální je nechat předem složit celou kupní cenu do úschovy, což vás ochrání před ztrátou bytu nebo peněz.
Podpisy na kupní smlouvě nejsou úředně ověřeny. Pokud tomu tak nebude, katastr vás vyzve, abyste se dostavili osobně a pravost podpisu potvrdili. Může se také stát, že ověřené podpisy bude vyžadovat banka, pokud bude kupující čerpat její úvěr.
POZOR: Když nebude mít kupní smlouva všechny potřebné náležitosti, katastr nemovitostí vám ji vrátí k opravě nebo doplnění. Může se dokonce stát, že budete muset znovu (a zcela zbytečně) zaplatit poplatek za vklad do katastru 2.000,- Kč. Těmito průtahy můžete ztratit nejen cenné týdny či měsíce, ale také třeba i kupce, který ztratí trpělivost.
Závisí na složitosti transakce a okolnostech prodeje, nejčastěji ale budete potřebovat následující dokumenty:
- kupní smlouva: bez té se neobejdete, je základem celého prodeje
- rezervační smlouva: nejčastěji zakotvuje vaší povinnost (tedy prodávajícího), že v určené době neprodáte byt nikomu jinému, a naopak povinnost kupujícího zaplatit vám rezervační poplatek. Měli byste zde zakotvit také sankci pro kupujícího, pokud jeho vinou nedojde k podpisu kupní smlouvy. To vás ochrání v případě, že si zájemce koupi rozmyslí a nebo mu nevyjde financování hypotékou, a tím vám zkomplikuje situaci.
- smlouva o budoucí kupní smlouvě: přichází ke slovu zejména v případě, kdy si kupující zajistí finanční prostředky úvěrem. Většina bank přijímá tuto smlouvu jako jeden z důkazů účelovosti použití úvěru.
- smlouva o úschově: peníze se dopředu převedou k prověřenému schovateli (např. notáři, advokátovi, bance), který je bude opatrovat v čase mezi podpisem kupní smlouvy a zapsáním vlastnického práva do katastru. Tím má prodávající jistotu, že dostane zaplacenou kupní cenu. Kupující má naopak jistotu, že na něj bude nemovitost převedena a nebo že dostane peníze zpět.
- předávací protokol: potvrzení o převzetí nemovitosti, které se hodí například pro prokázání, do kdy za nemovitost ručí prodávající a od kdy kupující. Měl by také potvrzovat stavy měřidel pro potřeby vyúčtování záloh na služby (voda, teplo, elektřina, plyn).
- protokol o prohlídce bytu: pokud chcete mít jistotu, že k vám domů nepřijde nikdo nežádoucí (např. tipaři zlodějů), můžete každého zájemce před prohlídkou nechat podepsat protokol o prohlídce. Ten může sloužit i jako potvrzení, že se zájemce seznámil se stavem nemovitosti a bere jej na vědomí. To se může hodit v budoucnu pro případ reklamace ze strany nového majitele.
Zajímá vás, jak sepsat kupní smlouvu? Přečtěte si článek 7 věcí, které musí obsahovat kupní smlouva na byt.
„JAKÉ MÁM TEDY MOŽNOSTI?“
Bez jakékoliv debaty: dobře sepsané smlouvy vás ochrání před rizikem, že ztratíte nemovitost a peníze. Zní to nadsazeně, ale takové případy se doopravdy stávají.
Při zajištění smluv a dalších právních úkonů máte tedy následující výběr:
1) Poradíte si sami bez velkého úsilí
Nebudete se s ničím moc „mazat“, stáhnete vzor kupní smlouvy z internetu, a upravíte ho pro vaše potřeby. Ve výsledku ale počítejte s tím, že si prodej můžete značně zkomplikovat a počítejte s rizikem, že přijdete o velký balík peněz (v nejhorším případě i o byt).
2) Dáte si práci a uděláte vše pořádně
Pokud nejste zběhlí v realitách, budete muset obětovat mnoho hodin práce a úsilí a potom doufat, že vás uzavřené smlouvy nijak nepoškodí, budou v pořádku z právního hlediska a že nezapomenete na nic důležitého.
3) Zaplatíte si odbornou právní pomoc
Jestliže si nejste jisti v kramflecích, můžete si zaplatit odbornou právní pomoc. Příprava jedné smlouvy stojí průměrně kolem 4.000 Kč, na kompletní právní servis budete potřebovat minimálně 15.000 – 20.000 Kč.
4) Svěříte prodej realitní kanceláři
To je celkem rozumné řešení. Firmy léta zavedené na trhu nemovitostí mají smluvní dokumentaci „v malíku“ a obvykle si za zpracování smluv nic neúčtují. Smlouvy jsou nejen vypracované právníky, ale také ověřené v praxi. Nicméně volte uvážlivě, protože rozdíly ve schopnostech realitních makléřů jsou obrovské. Ti nejlepší z nich si samozřejmě účtují vyšší provize. Naopak někdo méně zkušený a schopný může prodej vašeho bytu pěkně “zpackat”.
5) Prodáte nemovitost v online aukci
Moderní trend a v současnosti nejlepší způsob prodeje nemovitostí. Data ukazují, že aukce dokáží zvýšit prodejní cenu nemovitostí v průměru až o 30%, a navíc dokáží nemovitost prodat obvykle do 1 měsíce. Aukční společnosti navíc nabízejí obvykle stejný komfort jako realitky, protože dostanete kompletní realitní servis (inzerce, prezentace nemovitosti atd.) včetně profesionální smluvní dokumentace. Více informací o online aukcích nemovitostí si přečtěte v tomto článku.
ŘEŠENÍ, SPOJUJÍCÍ KOMFORT A BEZPEČNOST REALITEK A PŘINÁŠEJÍCÍ MAXIMÁLNÍ ZISK
Chcete mít čistou hlavu a
- ušetřit si nervy a desítky hodin času a námahy
- prodat byt za cenu vyšší až o 50% než ostatní
- a to do 30 dnů?
Nejvýkonnější nástroj na prodej nemovitostí
(ZDARMA)
Online aukce AUREAS je výkonný nástroj na prodej nemovitostí za cenu až o 50%* vyšší než je průměr, a to do 30 dnů. Je to díky prodeji bytu za jeho tržní cenu, což dokáže jen aukce, nejprestižnější makléři nebo děti štěstěny. V aukci se zájemci o váš byt „poperou“ a vy se na to můžete dívat v přímém přenosu. Zdarma dostanete:
- registraci na portálu AUREAS
- online aukční místnost
- osobního aukčního specialistu, který za vás zařídí vše od A do Z
- a co víc, NEPLATÍTE náklady aukce!
* dle dat z realitního trhu dokáže aukce prodat nemovitost v průměru o 30% dráž, než je obvyklé při prodeji běžným způsobem. Vždy závisí na tom, jakou nejvyšší cenu jsou ochotni nabídnout účastníci aukce. Někdy může být navýšení 10%, někdy i 50%.
Odhad tržní ceny bytu
(ZDARMA – běžně účtujeme 2.990 Kč)
Odhad tržní ceny* je při prodeji nemovitostí klíčový. Nesmí být ani nízký, ani nadstřelený, jinak nebude prodej efektivní nebo se z nemovitosti stane neprodejný ležák. Při aukci se odhadu tržní ceny využívá pro stanovení vyvolávací ceny, aby byla pro zájemce atraktivní.
Profesionální nafocení bytu
(ZDARMA – běžná cena 1.500 až 2.500 Kč)
Správné světlo, vhodně zvolené úhly focení, vhodně naaranžovaný nábytek a dekorace, optimální připravenost prostoru, kvalita fotoaparátu… To vše rozhoduje o kvalitě snímku. Specialisté AUREAS používají kvalitní fototechniku a mají dlouholeté zkušenosti s focením interiérů bytů. Vaši nemovitost nafotí širokoúhlým objektivem pro zvýraznění velikosti místností. Fotografie se následně upravují v profesionálním editoru tak, aby byly více atraktivní (vyšší jas, světlost, odstranění případných nedostatků apod.)
Virtuální 3D prohlídku
(ZDARMA – běžná cena 2.000 Kč i více)
Virtuální prohlídky (3D scany) jsou nejmodernějším nástrojem prodeje nemovitostí. Umožnují projít si nemovitost na dálku díky internetu a zvyšují tím úspěšnost prodeje bytu nebo domu. Fungují lépe než klasické fotografie. K tomuto účely využívají specialisté AUREAS profesionální 3D kamery a speciální software.
Vyhotovení smluvní dokumentace
(ZDARMA – obvyklá cena minimálně 3.000 Kč)
Využíváme praxí ověřenou a právníky vypracovanou smluvní dokumentaci: kupní smlouvu, rezervační smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí kupní, smlouvu o úschově, předávací protokoly atd. Vše upravíme na míru vaší nemovitosti a smlouvy uzpůsobíme vašim potřebám.
Inzerci na mnoho způsobů
(ZDARMA – obvykle min. 4.000 Kč / měsíc)
Vaši nemovitost budeme inzerovat na největších realitních portálech, odkud přihází většina zájemců. A na rozdíl od běžných smrtelníků a realitních makléřů máme rovněž přístup na portál ADOL, který je využíván tisíci investory a kteří mohou projevit o vaši nemovitost zájem. U dražších nemovitostí inzerujeme rovněž na sociálních a PPC sítích.
- realitní portály: Sreality, Reality.iDNES.cz
- portál ADOL (monitoring aukcí a dražeb pro investory)
- reklamní sítě Google a Seznam (PPC reklama)
Přístup k databázi investorů
(ZDARMA – k nezaplacení)
Máme databázi několika desítek pravidelně se vracejících investorů, které informujeme prostřednictvím e-mailů o našich nových aukcích. Tato databáze postupně roste. Tito firemní i soukromí investoři se zaměřují často zpravidla právě na nákup realit, disponují velkou kupní silou a platí „na dřevo“.
Propagaci na webu AUREAS.cz
(ZDARMA)
Vaši nemovitost samozřejmě uvedeme i na našich stránkách www.aureas.cz a vytvoříme jí profil zdarma (fotografie, virtuální 3D prohlídka, popisek, parametry, dokumentace).
Zajištění prohlídek bytu a komunikaci se zájemci
(ZDARMA)
Nemusíte řešit časový rozvrh, ani se stresovat jednáním se zájemci. Nebude Vám drnčet telefon zrovna když spíte nebo odpočíváte. Veškerou komunikaci s potencionálními kupci zařídíme my. Osobní prohlídky bytu zorganizujeme tak, aby Vás nerušily.
Úhradu správních poplatků na katastru
(ZDARMA – standardní cena 2.000 Kč)
Správní poplatek za návrh na vklad do katastru nemovitostí ve výši 2.000 Kč za Vás zaplatíme my. Naše smluvní dokumentace je prověřená praxí, takže je minimální riziko, že by návrh byl ze strany katastru zamítnut.
Stejně tak zaplatíme i poplatky za pořízení aktuálního výpisu z katastru nemovitostí (100 Kč za jeden), ať už před prodejem jakožto důkaz vlastnictví a nebo po převodu vlastnického práva na kupujícího za účelem vyplacení kupní ceny.
Všechny potřebné právní úkony
(ZDARMA – standardní cena min. 15.000,- Kč)
Prodej nemovitosti je celkem komplikovaný proces, pokud chcete mít vše správně ošetřeno a minimalizovat riziko, že se něco pokazí. Co vše tedy ještě bezplatně zařídíme:
✔ Pomoc s vyřešením věcných břemen (zástava pro banku, věcné břemeno dožití, jiné omezení pro správce sítí atd.)
✔ Zajištění úschovy listin
✔ Zajištění vložení smluv na katastr nemovitostí
✔ Prověření schopnosti uhradit kupní cenu potencionálním nabyvatelem, popř. zajištění financování kupní ceny
✔ Zajištění úschovy finančních prostředků, vč. asistence při uzavírání smlouvy a plnění podmínek pro výplatu peněz z úschovy
✔ Zajištění převodu družstevního podílu na bytovém družstvu (u družstevních bytů)
✔ Vyhotovení předávacího protokolu a asistenci při předání nemovitosti
✔ Zajištění nebo asistenci při převodu energií a služeb souvisejících s užíváním bytu
✔ Asistenci při odhadu ceny nemovitosti ze strany banky nebo znalce (např. v případě žádosti kupujícího o hypoteční úvěr)
a další…
ONLINE AUKCE AUREAS:
VÝKONNÝ NÁSTROJ 6+1 NA PRODEJ NEMOVITOSTÍ
❶
Prodej bytu za cenu až o 50% vyšší než průměr, a to do 30 dnů
To dokáže jen aukce, nejprestižnější makléři nebo děti štěstěny.
❷
Perfektně ošetřená smluvní dokumentace
Vypracováno právníky, ověřeno v praxi.
❸
Skvělá prezentace Vašeho bytu
Virtuální 3D prohlídka, profesionální fotografie bytu, Home Staging.
❹
Inzerce na mnoha reklamních kanálech
Prestižní realitní portály, ADOL, sociální sítě, PPC reklama…
❺
Profesionální jednání se zájemci a organizace prohlídek bytu
Máme dlouholeté zkušenosti a vyškolený personál.
❻
Třešnička na dortu – vše zařídíme a zaplatíme my z AUREASu
A Vy si ušetříte námahu, výdaje, čas a nervy!
GARANCE nulového rizika:
když aukce nedopadne úspěšně, nezaplatíte ani korunu a ztratíte maximálně 1 měsíc času. Vše je smluvně ošetřeno.
A to není vše…
Dnes pro vás máme DÁRKY ZDARMA!
(časově omezená nabídka)
DÁREK #1: Nezávazná konzultace
Poradíme vám, jak co nejlépe prodat vaši nemovitost. Společně probereme, jestli vám online aukce může pomoci. Třeba vám jenom poradíme a vy prodáte vaši nemovitost jinak. Záleží jenom na vás!
DÁREK #2: Foto Staging
Profesionálně naaranžujeme váš byt nebo dům, aby vypadal skvěle na fotografiích, a tím pádem se stal magnetem pro kupující (běžná cena od 3.000,- Kč).
Dejte nám 1 měsíc a zjistěte, co online aukce AUREAS dokáže!
O autorovi článku:
Kdo jsem já, že mohu rozdávat rozumy? Mé jméno je Petr Kabelák, narodil jsem se v roce 1980 v Mostě a jsem hrdý otec dvou dětí. Prodej a nákup nemovitostí je mým denním chlebem od roku 2005, profesionálně „na živnosťák“ od roku 2007. Od té doby jsem prodal řádově stovky bytů, domů, pozemků a garáží (možná to bude i v tisících, opravdu to už nedokážu zpětně do puntíku spočítat). A protože od narození žiji v Mostě, jsem doslova zocelený jedním z nejdrsnějších realitních trhů v Česku.
Postupem času jsem svoji činnost rozšířil na celé severní Čechy, hlavně Mostecko, Chomutovsko a Lounsko. Vím tedy, o čem mluvím! V roce 2017 jsem navíc založil online portál AUREAS, který jako jeden z prvních v Česku začal nabízet skvělý nástroj na prodej nemovitostí – online aukce. Tato novinka se těší stále větší popularitě jak mezi prodávajícími (díky vysokému výkonu), tak mezi kupujícími (díky jednoduchosti a maximální spravedlnosti).
