Prodat byt s realitkou nebo bez realitky?
Jestli chcete prodat byt vlastními silami, čeká na vás spousta nástrah!
27.5.2021
Bc. Petr Kabelák, AUREAS
Před prodejem bytu si mnoho z nás položí otázku, jestli prodat vlastními silami, nebo se spolehnout na služby některé z realitních společností. Obě možnosti mají své „pro“ a „proti“, nicméně vzhledem k tomu, že prodej bytu je poměrně složitá záležitost, buďte obezřetní. Během mé praxe jsem narazil na celou řadu případů, kdy lidé udělali tak zásadní chyby, že prodej svého bytu pěkně „zvrtali“ a prodělali velké peníze.
Ne, opravdu vás nechci podceňovat. Ale protože se na trhu nemovitostí pohybuji už od roku 2005, tak vidím, které prohřešky lidé neustále dokola opakují. A co si budeme povídat, sám jsem se dopustil celé řady omylů.
Ale naštěstí, chybami se člověk učí. A já se naučil opravdu hodně.
Prodej nemovitosti je komplexní záležitost, mnohem složitější než například prodej spotřebního zboží. Navíc většina lidí prodává svůj byt nebo dům třeba jen jednou v životě. A téměř vždy se jedná o nemalé peníze, pro většinu lidí dokonce naprosto zásadních. Proto se chyby během prodeje mohou opravdu pěkně prodražit.
Podívejme se ve stručnosti na několik nejdůležitějších bodů, co byste měli zvládnout, pokud se rozhodnete prodávat byt sami:
❶
Co nejpřesněji odhadněte tržní cenu bytu (ani málo, ani hodně, jinak proděláte).
❷
Co nejpečlivěji připravte smlouvy a nezapomeňte na nic důležitého (nebo hrozí průšvih).
❸
Dejte si záležet na prezentaci bytu od A do Z (od dekorace bytu až po kvalitní fotografie nebo 3D prohlídku)
❹
Dejte vědet co nejvíce potencionálním kupcům (inzerce, sociální sítě)
❺
Pečlivě připravte sebe i váš byt na osobní jednání se zájemci (zapojte své osobní kouzlo a vyjednávací schopnosti).
Když jakýkoliv z těchto bodů podceníte nebo pokazíte, připravujete se o peníze, minimálně v řádu desetitisíců, ale spíše statisíců korun. Lépe vám opravdu poradit neumím…
Anebo se můžete obrátit na specialisty v oboru prodeje nemovitostí, kteří mají zkušenosti, většinu práce udělají za vás a často uhradí i většinu nutných výdajů. Samozřejmě s vyhlídkou na hezkou provizi. Můžete se rozhodnout mezi:
- realitními makléři na volné noze
- realitními agenturami
- internetovými portály typu bezrealitky.cz
- aukčními společnostmi
Jak si vybrat co nejlépe?
Čtěte dále…
„KDYŽ UŽ REALITNÍ SPOLEČNOST, NA CO SE MÁM PŘEDEM PTÁT?“
Do spolupráce s realitní společností (ať už to bude klasická RK a nebo aukční společnost) se nikdy nepouštějte nepřipraveni a rozhodně mějte všechno smluvně podchycené díky zprostředkovatelské smlouvě. Vždy se snažte vybrat léty prověřené makléře a společnosti anebo ty, které dobře znáte a kterým důvěřujete.
Než uzavřete smlouvu, ptejte se na to, které věci za vás realitka zařídí a zaplatí, a které naopak budou na vašich bedrech. Tím se vyhnete nepříjemným překvapením. Zajímejte se proto přinejmenším:
- kdo bude platit vyhotovení smluv a poplatky, které s tím souvisejí,
- kdo zařídí vyhotovení nezbytných dokumentů, jako je list vlastnictví, prohlášení vlastníka atd.,
- kdo zaplatí poplatek za vklad na katastr nemovitostí,
- jakým způsobem a kde bude RK Váš byt inzerovat,
- kdo zaplatí pořízení fotodokumentace bytu,
- zda máte možnost využít služeb Foto Stagingu a Home Stagingu a kolik to bude stát,
- jestli má RK i svou vlastní databázi klientů, kterým bude byt nabízet,
- kdo podá návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí,
- jak bude zajištěna úschova kupní ceny,
- zda vám RK pomůže při předání bytu novému vlastníkovi.
NIKDY, a to podtrhuji, nesvěřujte prodej více realitkám zároveň!
I když to tak nevypadá, ve výsledku vám to prodej bytu jenom a jenom zkomplikuje a prodáte za nižší cenu, než jste původně doufali. Tato má slova vám potvrdí každý odborník z oboru realit.
Důvodů je hned několik…
V první řadě to na kupující působí dojmem neserióznosti – představte si situaci, kdy na stejném inzertním portálu visí 4 anonce na stejný byt, po každé s jinou cenou a jinými podmínkami. A navíc často i s jinými parametry bytu. Většinu kupců to odradí, protože se bojí podvodu.
Často jsou i zmateni, kterou z realitek by měli vlastně oslovit. A když si nějakou vyberou, samozřejmě tu s nejnižší inzerovanou cenou. Možná se budou zároveň bát, jestli náhodou jiná realitka neuzavře mezitím rezervační smlouvu s jiným kupcem.
Stejně tak v tom budete mít zmatek i vy. Bude vám volat několik makléřů, že mají zájemce. Nakonec se ukáže, že se jedná o jednoho a téhož člověka.
Vás pak čeká dohadování s realitkami o tom, přes kterou prodáte. A navíc i dohadování se zájemcem, který se bude snažit zmatku využít a usmlouvat co nejnižší cenu. Bude pravděpodobně předpokládat, že jste zoufalí, když se snažíte prodat přes víc realitních společností.
Zajímá vás o tomto tématu více? Přečtěte si článek Prodej bez realitky: 4x pro a 4x proti.
„JAKÉ MÁM TEDY MOŽNOSTI?“
Prodej nemovitosti je komplexní a složitá záležitost, která přináší mnoho úskalí. Když si to shrneme, máte na výběr tyto varianty:
1) Poradíte si sami bez velkého úsilí
Nebudete se s ničím moc „mazat“, od oka odhadnete cenu bytu, stáhnete vzor kupní smlouvy z internetu, dáte si jeden inzerát a třeba byt prodáte. Ve výsledku ale počítejte s tím, že si prodej značně zkomplikujete a skoro jistě se připravíte o velký balík peněz (v nejhorším případě i o byt).
2) Dáte si práci a uděláte vše pořádně
Budete muset obětovat desítky hodin času a úsilí a utratit nemalé peníze (smlouvy, právní úkony, inzerce, prezentace bytu, jednání se zájemci, smlouvání o ceně a mnoho dalšího). Pokud něco nepokazíte, výsledek může stát za to. Jestliže nemáte know-how, raději se do toho nepouštějte, může vás to stát hodně trápení.
3) Využijete internetové portály typu Bezrealitky.cz
Toto řešení nemusí být špatná volba, má ale několik nevýhod. I v základní verzi budete platit za inzerci (299 Kč za 1 měsíc), za nadstandardní služby si stejně musíte připlatit (např. kupní smlouva vás vyjde na 3.990 Kč, fotografie na 1.990 – 2.490 Kč, virtuální prohlídka na 600 – 1400 Kč atd.). Navíc na tyto portály mnoho kupujících nechodí, protože se obávají nákupu napřímo díky větší míře rizika bez zajištění realitní společností. A co víc: portál Bezrealitky.cz je od roku 2021 napojen na realitní společnost, takže původní záměr nabídnout lidem alternativní možnost prodeje nemovitostí dostal vážné trhliny.
4) Svěříte prodej realitní kanceláři
To je celkem rozumné řešení. Dobrá zpráva je, že většina realitních kanceláří za vás udělá většinu práce a zaplatí za vás i některé náklady. Nicméně volte uvážlivě, protože rozdíly ve schopnostech realitních makléřů jsou obrovské. Ti nejlepší z nich si samozřejmě účtují vyšší provize. Naopak někdo méně zkušený a schopný může prodej vašeho bytu pěkně “zpackat”.
5) Prodáte nemovitost v online aukci
Moderní trend a v současnosti nejlepší způsob prodeje nemovitostí. Data ukazují, že aukce dokáží zvýšit prodejní cenu nemovitostí v průměru až o 30%, a navíc dokáží nemovitost prodat obvykle do 1 měsíce. Aukční společnosti navíc nabízejí obvykle stejný komfort jako realitky, protože dostanete kompletní realitní servis (smlouvy, inzerce, prezentace nemovitosti atd.). Více informací o online aukcích nemovitostí si přečtěte v tomto článku.
ŘEŠENÍ, SPOJUJÍCÍ KOMFORT A BEZPEČNOST REALITEK A PŘINÁŠEJÍCÍ MAXIMÁLNÍ ZISK
Chcete mít čistou hlavu a
- ušetřit si nervy a desítky hodin času a námahy
- prodat byt za cenu vyšší až o 50% než ostatní
- a to do 30 dnů?
Nejvýkonnější nástroj na prodej nemovitostí
(ZDARMA)
Online aukce AUREAS je výkonný nástroj na prodej nemovitostí za cenu až o 50%* vyšší než je průměr, a to do 30 dnů. Je to díky prodeji bytu za jeho tržní cenu, což dokáže jen aukce, nejprestižnější makléři nebo děti štěstěny. V aukci se zájemci o váš byt „poperou“ a vy se na to můžete dívat v přímém přenosu. Zdarma dostanete:
- registraci na portálu AUREAS
- online aukční místnost
- osobního aukčního specialistu, který za vás zařídí vše od A do Z
- a co víc, NEPLATÍTE náklady aukce!
* dle dat z realitního trhu dokáže aukce prodat nemovitost v průměru o 30% dráž, než je obvyklé při prodeji běžným způsobem. Vždy závisí na tom, jakou nejvyšší cenu jsou ochotni nabídnout účastníci aukce. Někdy může být navýšení 10%, někdy i 50%.
Odhad tržní ceny bytu
(ZDARMA – běžně účtujeme 2.990 Kč)
Odhad tržní ceny* je při prodeji nemovitostí klíčový. Nesmí být ani nízký, ani nadstřelený, jinak nebude prodej efektivní nebo se z nemovitosti stane neprodejný ležák. Při aukci se odhadu tržní ceny využívá pro stanovení vyvolávací ceny, aby byla pro zájemce atraktivní.
Profesionální nafocení bytu
(ZDARMA – běžná cena 1.500 až 2.500 Kč)
Správné světlo, vhodně zvolené úhly focení, vhodně naaranžovaný nábytek a dekorace, optimální připravenost prostoru, kvalita fotoaparátu… To vše rozhoduje o kvalitě snímku. Specialisté AUREAS používají kvalitní fototechniku a mají dlouholeté zkušenosti s focením interiérů bytů. Vaši nemovitost nafotí širokoúhlým objektivem pro zvýraznění velikosti místností. Fotografie se následně upravují v profesionálním editoru tak, aby byly více atraktivní (vyšší jas, světlost, odstranění případných nedostatků apod.)
Virtuální 3D prohlídku
(ZDARMA – běžná cena 2.000 Kč i více)
Virtuální prohlídky (3D scany) jsou nejmodernějším nástrojem prodeje nemovitostí. Umožnují projít si nemovitost na dálku díky internetu a zvyšují tím úspěšnost prodeje bytu nebo domu. Fungují lépe než klasické fotografie. K tomuto účely využívají specialisté AUREAS profesionální 3D kamery a speciální software.
Vyhotovení smluvní dokumentace
(ZDARMA – obvyklá cena minimálně 3.000 Kč)
Využíváme praxí ověřenou a právníky vypracovanou smluvní dokumentaci: kupní smlouvu, rezervační smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí kupní, smlouvu o úschově, předávací protokoly atd. Vše upravíme na míru vaší nemovitosti a smlouvy uzpůsobíme vašim potřebám.
Inzerci na mnoho způsobů
(ZDARMA – obvykle min. 4.000 Kč / měsíc)
Vaši nemovitost budeme inzerovat na největších realitních portálech, odkud přihází většina zájemců. A na rozdíl od běžných smrtelníků a realitních makléřů máme rovněž přístup na portál ADOL, který je využíván tisíci investory a kteří mohou projevit o vaši nemovitost zájem. U dražších nemovitostí inzerujeme rovněž na sociálních a PPC sítích.
- realitní portály: Sreality, Reality.iDNES.cz
- portál ADOL (monitoring aukcí a dražeb pro investory)
- reklamní sítě Google a Seznam (PPC reklama)
Přístup k databázi investorů
(ZDARMA – k nezaplacení)
Máme databázi několika desítek pravidelně se vracejících investorů, které informujeme prostřednictvím e-mailů o našich nových aukcích. Tato databáze postupně roste. Tito firemní i soukromí investoři se zaměřují často zpravidla právě na nákup realit, disponují velkou kupní silou a platí „na dřevo“.
Propagaci na webu AUREAS.cz
(ZDARMA)
Vaši nemovitost samozřejmě uvedeme i na našich stránkách www.aureas.cz a vytvoříme jí profil zdarma (fotografie, virtuální 3D prohlídka, popisek, parametry, dokumentace).
Zajištění prohlídek bytu a komunikaci se zájemci
(ZDARMA)
Nemusíte řešit časový rozvrh, ani se stresovat jednáním se zájemci. Nebude Vám drnčet telefon zrovna když spíte nebo odpočíváte. Veškerou komunikaci s potencionálními kupci zařídíme my. Osobní prohlídky bytu zorganizujeme tak, aby Vás nerušily.
Úhradu správních poplatků na katastru
(ZDARMA – standardní cena 2.000 Kč)
Správní poplatek za návrh na vklad do katastru nemovitostí ve výši 2.000 Kč za Vás zaplatíme my. Naše smluvní dokumentace je prověřená praxí, takže je minimální riziko, že by návrh byl ze strany katastru zamítnut.
Stejně tak zaplatíme i poplatky za pořízení aktuálního výpisu z katastru nemovitostí (100 Kč za jeden), ať už před prodejem jakožto důkaz vlastnictví a nebo po převodu vlastnického práva na kupujícího za účelem vyplacení kupní ceny.
Všechny potřebné právní úkony
(ZDARMA – standardní cena min. 15.000,- Kč)
Prodej nemovitosti je celkem komplikovaný proces, pokud chcete mít vše správně ošetřeno a minimalizovat riziko, že se něco pokazí. Co vše tedy ještě bezplatně zařídíme:
✔ Pomoc s vyřešením věcných břemen (zástava pro banku, věcné břemeno dožití, jiné omezení pro správce sítí atd.)
✔ Zajištění úschovy listin
✔ Zajištění vložení smluv na katastr nemovitostí
✔ Prověření schopnosti uhradit kupní cenu potencionálním nabyvatelem, popř. zajištění financování kupní ceny
✔ Zajištění úschovy finančních prostředků, vč. asistence při uzavírání smlouvy a plnění podmínek pro výplatu peněz z úschovy
✔ Zajištění převodu družstevního podílu na bytovém družstvu (u družstevních bytů)
✔ Vyhotovení předávacího protokolu a asistenci při předání nemovitosti
✔ Zajištění nebo asistenci při převodu energií a služeb souvisejících s užíváním bytu
✔ Asistenci při odhadu ceny nemovitosti ze strany banky nebo znalce (např. v případě žádosti kupujícího o hypoteční úvěr)
a další…
ONLINE AUKCE AUREAS:
VÝKONNÝ NÁSTROJ 6+1 NA PRODEJ NEMOVITOSTÍ
❶
Prodej bytu za cenu až o 50% vyšší než průměr, a to do 30 dnů
To dokáže jen aukce, nejprestižnější makléři nebo děti štěstěny.
❷
Perfektně ošetřená smluvní dokumentace
Vypracováno právníky, ověřeno v praxi.
❸
Skvělá prezentace Vašeho bytu
Virtuální 3D prohlídka, profesionální fotografie bytu, Home Staging.
❹
Inzerce na mnoha reklamních kanálech
Prestižní realitní portály, ADOL, sociální sítě, PPC reklama…
❺
Profesionální jednání se zájemci a organizace prohlídek bytu
Máme dlouholeté zkušenosti a vyškolený personál.
❻
Třešnička na dortu – vše zařídíme a zaplatíme my z AUREASu
A Vy si ušetříte námahu, výdaje, čas a nervy!
GARANCE nulového rizika:
když aukce nedopadne úspěšně, nezaplatíte ani korunu a ztratíte maximálně 1 měsíc času. Vše je smluvně ošetřeno.
A to není vše…
Dnes pro vás máme DÁRKY ZDARMA!
(časově omezená nabídka)
DÁREK #1: Nezávazná konzultace
Poradíme vám, jak co nejlépe prodat vaši nemovitost. Společně probereme, jestli vám online aukce může pomoci. Třeba vám jenom poradíme a vy prodáte vaši nemovitost jinak. Záleží jenom na vás!
DÁREK #2: Foto Staging
Profesionálně naaranžujeme váš byt nebo dům, aby vypadal skvěle na fotografiích, a tím pádem se stal magnetem pro kupující (běžná cena od 3.000,- Kč).
Dejte nám 1 měsíc a zjistěte, co online aukce AUREAS dokáže!
O autorovi článku:
Kdo jsem já, že mohu rozdávat rozumy? Mé jméno je Petr Kabelák, narodil jsem se v roce 1980 v Mostě a jsem hrdý otec dvou dětí. Prodej a nákup nemovitostí je mým denním chlebem od roku 2005, profesionálně „na živnosťák“ od roku 2007. Od té doby jsem prodal řádově stovky bytů, domů, pozemků a garáží (možná to bude i v tisících, opravdu to už nedokážu zpětně do puntíku spočítat). A protože od narození žiji v Mostě, jsem doslova zocelený jedním z nejdrsnějších realitních trhů v Česku.
Postupem času jsem svoji činnost rozšířil na celé severní Čechy, hlavně Mostecko, Chomutovsko a Lounsko. Vím tedy, o čem mluvím! V roce 2017 jsem navíc založil online portál AUREAS, který jako jeden z prvních v Česku začal nabízet skvělý nástroj na prodej nemovitostí – online aukce. Tato novinka se těší stále větší popularitě jak mezi prodávajícími (díky vysokému výkonu), tak mezi kupujícími (díky jednoduchosti a maximální spravedlnosti).
