Prodej bez realitky: 4x pro a 4x proti
Vše co potřebujete vědět, když chcete prodat nemovitost svépomocí!
23.6.2021
Bc. Petr Kabelák, AUREAS
Nemáte rádi realitní kanceláře? Nebo nechcete platit tučné provize? Pak určitě přemýšlíte, že byste prodali vaši nemovitost sami neboli „na vlastní triko“. Pro někoho zní tato možnost lákavě, někdo jiný bude mít naopak obavy z příliš velkého rizika. Vězte ale, že prodej nemovitosti, to je dřina! Pojďme si shrnout největší plusy a mínusy prodeje bez RK.
V první řadě mějte na paměti, že prodej nemovitosti je značně komplikovaná záležitost s mnoha aspekty, kde jakékoliv podcenění nebo opomenutí může mít nedozírné následky.
Než se rozhodnete prodat svůj byt, dům, pozemek nebo garáž, vše si dopředu pečlivě promyslete. Protože při prodeji nemovitosti jde o hodně peněz, víc než kde jinde platí: „Dvakrát měř, jednou řež!“
Výhody prodeje bez realitky
1) Neplatíte tučnou provizi RK
Důvodem mnoha lidí, proč nechtějí prodávat přes realitní kancelář, je nutnost zaplatit provizi za zprostředkování celé transakce. Vidina, že ušetříte několik desítek tisíc korun, je samozřejmě lákavá.
Novinkou na trhu jsou aukční společnosti, které si provizi účtují až na základě dosaženého výsledku. Nemovitost se totiž „vydraží“ a prodá za nejvyšší nabídnutou cenu. Prodejce tak dosáhne na vyšší cenu (dle údajů z trhu se toto číslo pohybuje mezi 10-30%) a z tohoto přebytku se pak rozdělí s aukční společností.
2) Máte vše pod kontrolou
Pokud jste samostatný jedinec a máte rádi těžké výzvy, pak prodej nemovitosti je jedna z těch opravdu komplikovaných. Nicméně se nebudete muset spoléhat na nikoho jiného, než na sebe.
Sami odhadnete cenu bytu, sami si vytvoříte potřebné smlouvy, sami si uděláte inzerci, sami si nafotíte byt, sami budete jednat se zájemci, sami si zorganizujete prohlídky bytu, sami uděláte všechny potřebné právní úkony. Pokud máte know-how a potřebné odhodlání, proč se do toho nepustit?
3) Jednáte napřímo s novým majitelem
Některým prodávajícím je celkem jedno, komu nemovitost prodají, hlavně že dostanou peníze. Jsou ale i tací, kteří mají ke svému bytu nebo domu vřelý vztah (například to byl celý život jejich domov) a chtějí, aby i nadále byl v dobrých rukou. Tito starostliví majitelé pak chtějí poznat potencionální seriózní zájemce napřímo a udělat si o nich obrázek.
4) Dosáhnete uspokojení z vlastního úspěchu
Prodat nemovitost bez problémů, bezpečně, rychle a výhodně, to je umění. Pokud vše zvládnete sami, pak opravdu klobouk dolů! Na základě zkušeností z mé dlouholeté praxe se to ale podaří jen minimu lidí, kteří předtím neměli zkušenost s realitním trhem. A ten se dokáže někdy opravdu dynamicky měnit. A navíc, co byt nebo dům, to jiný případ, jiná specifika. Vše dobře posoudit a odhadnout, to už chce mít opravdu cit a zkušenosti.
NEvýhody prodeje bez realitky
Věřte, že zvládnout prodej bytu nebo domu vlastními silami je hodně ambiciózní plán. Pokud nemáte dlouhodobě zkušenosti z realitního trhu, potřebné know-how a schopnost jednat s lidmi, téměř na 100% se spálíte.
1) Připravíte se zbytečně o peníze
Protože prodej nemovitosti je komplexní záležitost, můžete udělat celou řadu pochybení, které vám zbytečně provětrají peněženku. To znamená například, že:
- prodáte nemovitost za nižší cenu, než byste mohli (např. špatně stanovíte prodejní cenu nebo nevěnujete úsilí prezentaci bytu nebo nevyužijete výhod aukce)
- budete platit dodatečné výdaje spojené s tím, že jste něco neudělali správně a nebo něco opomněli
- samozřejmě vás čekají i běžné výdaje, které jsou s prodejem bytu spojené (např. poplatky katastru, inzerce) a které za vás obvykle uhradí realitní nebo aukční společnost.
Sice ušetříte za provizi, ale ve výsledku se připravíte o mnohem víc peněz.
Více najdete v článku Prodat byt s realitkou nebo bez realitky?
2) Obětujete spoustu času a energie
Málokoho dopředu napadne, jak náročný proces je prodej nemovitosti. Připravte se obětovat minimálně desítky hodin vašeho cenného času a nepochybujte o tom, že vám přibyde nejedna vráska na čele. Co vás například čeká:
✔ stanovení prodejní ceny nemovitosti – budete procházet mnoho inzerátů a ptát se známých, abyste si udělali obrázek o cenách nemovitostí, podobných té vaší. Stejně ale správnou cenu netrefíte. Proč? Odpověď najdete v článku Jak stanovit optimální prodejní cenu bytu.
✔ zvelebení bytu/domu – kvůli fotografiím a prohlídkám bytu by bylo záhodno, abyste věnovali péči minimálně aspoň úklidu a aranžování interiéru. Navíc fotografování i aranžování za účelem prodeje má své zákonitosti, aby se nemovitost lépe prodala. A to si budete muset nastudovat. Může vám pomoci článek Jak udělat z bytu magnet pro zájemce.
✔ prezentace a inzerce – aby se o vaší nemovitosti dozvědělo co nejvíc lidí, budete ji muset inzerovat. A vyvěsit plachtu na okno dnes už opravdu nestačí. Takže budete muset pořídit atraktivní fotografie, sepsat poutavý text inzerátu a umístit nabídku na realitní servery nebo sociální sítě. Několik praktických rad najdete v článku Jak na inzerci bytu, aby přitáhla pozornost.
✔ jednání se zájemci – připravte se na vyzvánění telefonu, a to dokonce i v noci nebo o víkendech. Budete dostávat spoustu zvídavých dotazů, které vám můžou zkazit náladu. Hodně nepříjemné bývá jednání o ceně, protože spousta zájemců se bude snažit dotlačit vás ke slevě. A navíc: nejčastěji vás budou kontaktovat realitní makléři s cílem vás přemluvit abyste nemovitost prodali přes jejich společnost.
✔ organizace prohlídek nemovitosti – to může být pěkný oříšek, zvlášť pokud nemáte moc volného času. Budete muset vše umně poskládat tak, abyste vyšli všem potencionálním kupcům vstříc. Pokud nemůžete kdykoliv odejít z práce, může to být zásadní problém. Ještě více než u telefonátů budete muset využít váš obchodnický um a osobní šarm. Přečtěte si 13 tipů, jak při prodeji bytu okouzlit zájemce.
✔ sepisování smluv a shánění dokumentů – pokud chcete ušetřit za právníka, strávíte několik hodin hledáním vzorů smluv na internetu a pak je přetvářet k obrazu svému, na míru vaší nemovitosti. Budete muset sehnat veškerou potřebnou dokumentaci a nakonec se vším obíhat úřady (něco jde zvládnou elektronicky, něco ne).
3) Riskujete, že se něco pokazí
Na základě mé praxe na trhu nemovitostí od roku 2005 mohu s jistotou prohlásit, že jestli je něco strašákem, tak jsou to velká rizika, která jsou s prodejem spojená. Legislativa, finance, daně a další právní aspekty vás mohou pěkně potrápit.
A co vás čeká, když uděláte nějaký přešlap? Když to zjednoduším, tak kromě finančních ztrát, zbytečně zmařeného času a vyplýtvání energie můžete v extrémním případě přijít i o samotnou nemovitost!
Zní to nepravděpodobně, ale i takové případy se staly, hlavně díky malé obezřetnosti prodávajících, kteří podcení rizika a pak musí vše řešit v soudním řízení.
Jak se vyhnout rizikům najdete v článku Jak ošetřit prodej bytu z právního hlediska.
4) Nenajdete kupce
Zejména u nemovitostí, které se hůře prodávají (např. špatná lokalita, špatný stav nemovitosti atp.), mají realitní a aukční společnosti mnohem větší šanci najít koupěschopného zájemce, někdy dokonce až 1000x! Proč? Protože:
- mají dlouhodobé zkušenosti z trhu realit a ví, jak nejlépe prezentovat a inzerovat nemovitost
- mají vlastní e-mailové databáze potencionálních kupců a investorů, kteří se tak o vaší nemovitosti ihned dozví
- aukční společnosti mnohou dokonce inzerovat na portálu ADOL s monitoringem dražeb, kde se ve velkém sdružují investoři.
Investoři mohou zaplatit výrazně více peněz za váš byt, pokud je zaujme jako vhodná investice. K nim se ale jako “běžný smrtelník” špatně dostanete.
„JAKÉ MÁM TEDY MOŽNOSTI?“
Prodej nemovitosti je komplexní a složitá záležitost, která přináší mnoho úskalí. Když si to shrneme, máte na výběr tyto varianty:
1) Poradíte si sami bez velkého úsilí
Nebudete se s ničím moc „mazat“, od oka odhadnete cenu bytu, stáhnete vzor kupní smlouvy z internetu, dáte si jeden inzerát a třeba byt prodáte. Ve výsledku ale počítejte s tím, že si prodej značně zkomplikujete a skoro jistě se připravíte o velký balík peněz (v nejhorším případě i o byt).
2) Dáte si práci a uděláte vše pořádně
Budete muset obětovat desítky hodin času a úsilí a utratit nemalé peníze (smlouvy, právní úkony, inzerce, prezentace bytu, jednání se zájemci, smlouvání o ceně a mnoho dalšího). Pokud něco nepokazíte, výsledek může stát za to. Jestliže nemáte know-how, raději se do toho nepouštějte, může vás to stát hodně trápení.
3) Využijete internetové portály typu Bezrealitky.cz
Toto řešení nemusí být špatná volba, má ale několik nevýhod. I v základní verzi budete platit za inzerci (299 Kč za 1 měsíc), za nadstandardní služby si stejně musíte připlatit (např. kupní smlouva vás vyjde na 3.990 Kč, fotografie na 1.990 – 2.490 Kč, virtuální prohlídka na 600 – 1400 Kč atd.). Navíc na tyto portály mnoho kupujících nechodí, protože se obávají nákupu napřímo díky větší míře rizika bez zajištění realitní společností. A co víc: portál Bezrealitky.cz je od roku 2021 napojen na realitní společnost, takže původní záměr nabídnout lidem alternativní možnost prodeje nemovitostí dostal vážné trhliny.
4) Svěříte prodej realitní kanceláři
To je celkem rozumné řešení. Dobrá zpráva je, že většina realitních kanceláří za vás udělá většinu práce a zaplatí za vás i některé náklady. Nicméně volte uvážlivě, protože rozdíly ve schopnostech realitních makléřů jsou obrovské. Ti nejlepší z nich si samozřejmě účtují vyšší provize. Naopak někdo méně zkušený a schopný může prodej vašeho bytu pěkně “zpackat”.
5) Prodáte nemovitost v online aukci
Moderní trend a v současnosti nejlepší způsob prodeje nemovitostí. Data ukazují, že aukce dokáží zvýšit prodejní cenu nemovitostí v průměru až o 30%, a navíc dokáží nemovitost prodat obvykle do 1 měsíce. Aukční společnosti navíc nabízejí obvykle stejný komfort jako realitky, protože dostanete kompletní realitní servis (smlouvy, inzerce, prezentace nemovitosti atd.). Více informací o online aukcích nemovitostí si přečtěte v tomto článku.
ŘEŠENÍ, SPOJUJÍCÍ KOMFORT A BEZPEČNOST REALITEK A PŘINÁŠEJÍCÍ MAXIMÁLNÍ ZISK
Chcete mít čistou hlavu a
- ušetřit si nervy a desítky hodin času a námahy
- prodat byt za cenu vyšší až o 50% než ostatní
- a to do 30 dnů?
Nejvýkonnější nástroj na prodej nemovitostí
(ZDARMA)
Online aukce AUREAS je výkonný nástroj na prodej nemovitostí za cenu až o 50%* vyšší než je průměr, a to do 30 dnů. Je to díky prodeji bytu za jeho tržní cenu, což dokáže jen aukce, nejprestižnější makléři nebo děti štěstěny. V aukci se zájemci o váš byt „poperou“ a vy se na to můžete dívat v přímém přenosu. Zdarma dostanete:
- registraci na portálu AUREAS
- online aukční místnost
- osobního aukčního specialistu, který za vás zařídí vše od A do Z
- a co víc, NEPLATÍTE náklady aukce!
* dle dat z realitního trhu dokáže aukce prodat nemovitost v průměru o 30% dráž, než je obvyklé při prodeji běžným způsobem. Vždy závisí na tom, jakou nejvyšší cenu jsou ochotni nabídnout účastníci aukce. Někdy může být navýšení 10%, někdy i 50%.
Odhad tržní ceny bytu
(ZDARMA – běžně účtujeme 2.990 Kč)
Odhad tržní ceny* je při prodeji nemovitostí klíčový. Nesmí být ani nízký, ani nadstřelený, jinak nebude prodej efektivní nebo se z nemovitosti stane neprodejný ležák. Při aukci se odhadu tržní ceny využívá pro stanovení vyvolávací ceny, aby byla pro zájemce atraktivní.
Profesionální nafocení bytu
(ZDARMA – běžná cena 1.500 až 2.500 Kč)
Správné světlo, vhodně zvolené úhly focení, vhodně naaranžovaný nábytek a dekorace, optimální připravenost prostoru, kvalita fotoaparátu… To vše rozhoduje o kvalitě snímku. Specialisté AUREAS používají kvalitní fototechniku a mají dlouholeté zkušenosti s focením interiérů bytů. Vaši nemovitost nafotí širokoúhlým objektivem pro zvýraznění velikosti místností. Fotografie se následně upravují v profesionálním editoru tak, aby byly více atraktivní (vyšší jas, světlost, odstranění případných nedostatků apod.)
Virtuální 3D prohlídku
(ZDARMA – běžná cena 2.000 Kč i více)
Virtuální prohlídky (3D scany) jsou nejmodernějším nástrojem prodeje nemovitostí. Umožnují projít si nemovitost na dálku díky internetu a zvyšují tím úspěšnost prodeje bytu nebo domu. Fungují lépe než klasické fotografie. K tomuto účely využívají specialisté AUREAS profesionální 3D kamery a speciální software.
Vyhotovení smluvní dokumentace
(ZDARMA – obvyklá cena minimálně 3.000 Kč)
Využíváme praxí ověřenou a právníky vypracovanou smluvní dokumentaci: kupní smlouvu, rezervační smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí kupní, smlouvu o úschově, předávací protokoly atd. Vše upravíme na míru vaší nemovitosti a smlouvy uzpůsobíme vašim potřebám.
Inzerci na mnoho způsobů
(ZDARMA – obvykle min. 4.000 Kč / měsíc)
Vaši nemovitost budeme inzerovat na největších realitních portálech, odkud přihází většina zájemců. A na rozdíl od běžných smrtelníků a realitních makléřů máme rovněž přístup na portál ADOL, který je využíván tisíci investory a kteří mohou projevit o vaši nemovitost zájem. U dražších nemovitostí inzerujeme rovněž na sociálních a PPC sítích.
- realitní portály: Sreality, Reality.iDNES.cz
- portál ADOL (monitoring aukcí a dražeb pro investory)
- reklamní sítě Google a Seznam (PPC reklama)
Přístup k databázi investorů
(ZDARMA – k nezaplacení)
Máme databázi několika desítek pravidelně se vracejících investorů, které informujeme prostřednictvím e-mailů o našich nových aukcích. Tato databáze postupně roste. Tito firemní i soukromí investoři se zaměřují často zpravidla právě na nákup realit, disponují velkou kupní silou a platí „na dřevo“.
Propagaci na webu AUREAS.cz
(ZDARMA)
Vaši nemovitost samozřejmě uvedeme i na našich stránkách www.aureas.cz a vytvoříme jí profil zdarma (fotografie, virtuální 3D prohlídka, popisek, parametry, dokumentace).
Zajištění prohlídek bytu a komunikaci se zájemci
(ZDARMA)
Nemusíte řešit časový rozvrh, ani se stresovat jednáním se zájemci. Nebude Vám drnčet telefon zrovna když spíte nebo odpočíváte. Veškerou komunikaci s potencionálními kupci zařídíme my. Osobní prohlídky bytu zorganizujeme tak, aby Vás nerušily.
Úhradu správních poplatků na katastru
(ZDARMA – standardní cena 2.000 Kč)
Správní poplatek za návrh na vklad do katastru nemovitostí ve výši 2.000 Kč za Vás zaplatíme my. Naše smluvní dokumentace je prověřená praxí, takže je minimální riziko, že by návrh byl ze strany katastru zamítnut.
Stejně tak zaplatíme i poplatky za pořízení aktuálního výpisu z katastru nemovitostí (100 Kč za jeden), ať už před prodejem jakožto důkaz vlastnictví a nebo po převodu vlastnického práva na kupujícího za účelem vyplacení kupní ceny.
Všechny potřebné právní úkony
(ZDARMA – standardní cena min. 15.000,- Kč)
Prodej nemovitosti je celkem komplikovaný proces, pokud chcete mít vše správně ošetřeno a minimalizovat riziko, že se něco pokazí. Co vše tedy ještě bezplatně zařídíme:
✔ Pomoc s vyřešením věcných břemen (zástava pro banku, věcné břemeno dožití, jiné omezení pro správce sítí atd.)
✔ Zajištění úschovy listin
✔ Zajištění vložení smluv na katastr nemovitostí
✔ Prověření schopnosti uhradit kupní cenu potencionálním nabyvatelem, popř. zajištění financování kupní ceny
✔ Zajištění úschovy finančních prostředků, vč. asistence při uzavírání smlouvy a plnění podmínek pro výplatu peněz z úschovy
✔ Zajištění převodu družstevního podílu na bytovém družstvu (u družstevních bytů)
✔ Vyhotovení předávacího protokolu a asistenci při předání nemovitosti
✔ Zajištění nebo asistenci při převodu energií a služeb souvisejících s užíváním bytu
✔ Asistenci při odhadu ceny nemovitosti ze strany banky nebo znalce (např. v případě žádosti kupujícího o hypoteční úvěr)
a další…
ONLINE AUKCE AUREAS:
VÝKONNÝ NÁSTROJ 6+1 NA PRODEJ NEMOVITOSTÍ
❶
Prodej bytu za cenu až o 50% vyšší než průměr, a to do 30 dnů
To dokáže jen aukce, nejprestižnější makléři nebo děti štěstěny.
❷
Perfektně ošetřená smluvní dokumentace
Vypracováno právníky, ověřeno v praxi.
❸
Skvělá prezentace Vašeho bytu
Virtuální 3D prohlídka, profesionální fotografie bytu, Home Staging.
❹
Inzerce na mnoha reklamních kanálech
Prestižní realitní portály, ADOL, sociální sítě, PPC reklama…
❺
Profesionální jednání se zájemci a organizace prohlídek bytu
Máme dlouholeté zkušenosti a vyškolený personál.
❻
Třešnička na dortu – vše zařídíme a zaplatíme my z AUREASu
A Vy si ušetříte námahu, výdaje, čas a nervy!
GARANCE nulového rizika:
když aukce nedopadne úspěšně, nezaplatíte ani korunu a ztratíte maximálně 1 měsíc času. Vše je smluvně ošetřeno.
A to není vše…
Dnes pro vás máme DÁRKY ZDARMA!
(časově omezená nabídka)
DÁREK #1: Nezávazná konzultace
Poradíme vám, jak co nejlépe prodat vaši nemovitost. Společně probereme, jestli vám online aukce může pomoci. Třeba vám jenom poradíme a vy prodáte vaši nemovitost jinak. Záleží jenom na vás!
DÁREK #2: Foto Staging
Profesionálně naaranžujeme váš byt nebo dům, aby vypadal skvěle na fotografiích, a tím pádem se stal magnetem pro kupující (běžná cena od 3.000,- Kč).
Dejte nám 1 měsíc a zjistěte, co online aukce AUREAS dokáže!
O autorovi článku:
Kdo jsem já, že mohu rozdávat rozumy? Mé jméno je Petr Kabelák, narodil jsem se v roce 1980 v Mostě a jsem hrdý otec dvou dětí. Prodej a nákup nemovitostí je mým denním chlebem od roku 2005, profesionálně „na živnosťák“ od roku 2007. Od té doby jsem prodal řádově stovky bytů, domů, pozemků a garáží (možná to bude i v tisících, opravdu to už nedokážu zpětně do puntíku spočítat). A protože od narození žiji v Mostě, jsem doslova zocelený jedním z nejdrsnějších realitních trhů v Česku.
Postupem času jsem svoji činnost rozšířil na celé severní Čechy, hlavně Mostecko, Chomutovsko a Lounsko. Vím tedy, o čem mluvím! V roce 2017 jsem navíc založil online portál AUREAS, který jako jeden z prvních v Česku začal nabízet skvělý nástroj na prodej nemovitostí – online aukce. Tato novinka se těší stále větší popularitě jak mezi prodávajícími (díky vysokému výkonu), tak mezi kupujícími (díky jednoduchosti a maximální spravedlnosti).
