Více zájemců o vaši nemovitost - Jak na to?

Vybírejte pečlivě anebo nechte zájemce, ať se mezi sebou "poperou".

9.8.2021

Bc. Petr Kabelák, AUREAS

Pokud jste na jedničku zvládli vytvořit skvělou prezentaci vaší nemovitosti a udělali jste inzerci, která upoutala pozornost, pak možná máte dlouhou frontu potencionálních kupců. Přesně toho jste určitě chtěli dosáhnout. Jenže jak vybrat toho pravého?

Při prodeji bytu, domu, pozemku nebo garáže máte v podstatě na výběr ze dvou scénářů:

  • nabídnete nemovitost za předem stanovenou cenu
  • prodáte nemovitost v aukci

V obou případech se postupuje trošku jinak, což je dáno způsobem prodeje.

Při tradičním prodeji, ať už se do něj pustíte sami a nebo využijete služeb realitní kanceláře, stanovíte pevnou prodejní cenu, která je poté uvedena v inzerci. A vy už jen čekáte, kolik potencionálních kupců se ozve. Z nich pak musíte vybrat toho pravého. Když budete mít štěstí a schopnosti, můžete prodat i za vyšší cenu, než jste inzerovali.

Oproti tomu prodej v aukci se liší v tom, že všichni zájemci o vaši nemovitost poměří své síly a vyhraje ten, kdo nabídne nejvyšší cenu. Tím pádem tedy rozhodnutí učiní samotní kupci.

nemovitost

1) Jak vybrat toho pravého při tradičním prodeji

V praxi to často vypadá tak, že se byt, dům nebo pozemek prodá hned prvnímu vážnému zájemci, který je ochoten akceptovat inzerovanou cenu nemovitosti. Nevýhodou je, že se může objevit další kupce, který by ještě lépe vyhovoval vašim představám, tedy prodat nemovitost co nejvýhodněji a nejrychleji.

Během mé dlouholeté praxe jsem takovýchto případů zažil stovky. Například: ozve se zájemce, který chce financovat koupi hypotečním úvěrem. Prodávající na to kývne a podepíše se rezervační nebo kupní smlouva. O pár dní později se ozve jiný zájemce s tím, že by peníze složil ihned.

A někteří jsou dokonce ochotni zaplatit i vyšší cenu, než prodávající požadoval. Jenže smůla. Pro prodávajícího i nového zájemce. Smlouvy již byly podepsány a „vykličkovat“ z toho již je složité, ne-li nemožné.

V případě, že nic ještě není podepsáno a platí jen ústní domluva, je situace jednodušší. Sice se dopustíte nekorektního jednání, ale podepsat smlouvu s novým zájemcem můžete. Na druhé straně bude ale naštvaný původní kupující, zejména pokud už si začal vyřizovat úvěr.

bez realitky

Pro tento případ mám jednu radu: nespěchejte, ale ani nečekejte zbytečně dlouho – je to vždy případ od případu, ale pokud na prodej vyloženě nespěcháte a máte jen jednoho vážného zájemce, určitě si před podpisem smlouvy nechte pár dní na rozmyšlenou pro případ, že by přišla lukrativnější nabídka. Neotálejte ale dlouho, protože byste mohli o tohoto zájemce přijít.

Pro vás mnohem příznivější případ je, že seriózní zájem o vaši nemovitost projeví hned několik potencionálních kupců.

Na základě mých zkušeností mám pro vás několik tipů, jak si počínat při výběru toho pravého, pokud nesvěříte prodej nemovitosti specialistům v oboru realit a budete chtít vše zvládnout vlastními silami:

Vnímejte, jaký zájem potencionální kupce projevuje – chce to trošku citu i zkušeností, ale podle několika znaků můžete odhadnout, zda má zájemce o váš byt skutečný zájem. Většinou bude chtít vidět byt osobně, při prohlídce bude projevovat zvědavost až nadšení a bude řešit i praktické věci (umístění nábytku, rozměry jednotlivých prostor, termín uvolnění bytu atd.)

Buďte zvídaví – to neznamená zahltit zájemce lavinou dotazů, ale klást vhodné otázky, které prověří vhodnost kupce v porovnání s vašimi představami. Čím lepší si uděláte obrázek, tím lépe se vám bude dělat konečné rozhodnutí. A také se vyhnete unáhleným závěrům.

Dvakrát měřte a jednou řežte – vyhodnoťte si jednotlivé zájemce podle kritérií, která jsou pro vás důležitá, což může být například:

  • rychlost prodeje: když chcete mít peníze co nejdříve, upřednostníte kupce, který složí peníze hotově
  • spolehlivost: někdo dá přednost spolehlivosti kupce před nabídkou, která vypadá na první dojem lákavě, ale hrozí, že se jedná o plané sliby
  • nemovitost je zatížena úvěrem: převést úvěr nebo jej vypořádat? Zvolte toho zájemce, který nejlépe zapadne do vašeho plánu. Vše pečlivě spočítejte, abyste se nespálili.

Na druhou stranu nečekejte příliš dlouho, má to totiž několik nevýhod. Za prvé hrozí, že si to některý ze zájemců (ne-li všichni) rozmyslí. A za druhé, jak je na realitním trhu všeobecně známo, čím déle se s prodejem nemovitostí otálí, tím hůře se pak prodává.

Buďte spolehliví a konzistentní – pokud budete nenasytní s očividnou snahou „vytřískat“ z prodeje co nejvíce peněz, nebo nebudete dodržovat slovo a často měnit názor, s největší pravděpodobností se připravíte o vážné zájemce. Ti vás totiž také pozorují a hodnotí a nebudou chtít riskovat nevydařený obchod.

Počítejte s určitou mírou rizika – musíte sami posoudit, do jaké míry máte vyčkávat anebo naopak tlačit na zájemce tak, abyste dosáhli svého cíle. Někdy i zdánlivé maličkosti mohou ohrozit úspěch celého prodeje a vy tak ztratíte spoustu času, energie a ve výsledku i peněz.

2) VÝHODY PRODEJE NEMOVITOSTI V AUKCI

V posledních několika letech pronikl na český realitní trh nový fenomén: aukce nemovitostí. Tento způsob prodeje má dlouholetou tradici ve vyspělých ekonomikách (Velká Británie, USA, Austrálie apod.) a na českém trhu se prosazuje raketovou rychlostí. A protože žijeme v době internetové, dominují online elektronické aukce.

Základním principem aukcí je, že o nemovitost soutěží více zájemců a vyhraje ten, který nabídne nejvyšší cenu. To je vysoce výhodné řešení pro prodávající, kteří:

  • dostanou nejvyšší možnou částku, kterou je někdo ochoten utratit za nabízenou nemovitost,
  • nemusí řešit často složitý a nevyzpytatelný výběr toho ideálního kupce.

V aukcích prodávají majitelé své nemovitosti dobrovolně, což je zásadní rozdíl oproti exekučním dražbám. Tím, že jednotliví zájemci navyšují své nabídky (=přihazují peníze), stejně jako to znáte například z aukce obrazů, dochází často k nečekanému navýšení prodejní ceny o desítky, ale i stovky tisíc korun.

Prodávající nemusí s vítězem aukce uzavřít kupní smlouvu (může být osloven druhý v pořadí nebo se aukce může zrušit), nicméně v drtivé většině případů k tomu není důvod a vše dospěje ke zdárnému konci, tedy prodeji nemovitosti za nejvyšší možnou cenu.

Více si přečtěte v mém článku Aukce nemovitostí – 10 otázek a odpovědí.

„JAKÉ MÁM TEDY MOŽNOSTI?“

Prodej nemovitosti je komplexní a složitá záležitost, která přináší mnoho úskalí. Když si to shrneme, máte na výběr tyto varianty:

1) Poradíte si sami bez velkého úsilí

Nebudete se s ničím moc „mazat“, od oka odhadnete cenu bytu, stáhnete vzor kupní smlouvy z internetu, dáte si jeden inzerát a třeba byt prodáte. Ve výsledku ale počítejte s tím, že si prodej značně zkomplikujete a skoro jistě se připravíte o velký balík peněz (v nejhorším případě i o byt).

2) Dáte si práci a uděláte vše pořádně

Budete muset obětovat desítky hodin času a úsilí a utratit nemalé peníze (smlouvy, právní úkony, inzerce, prezentace bytu, jednání se zájemci, smlouvání o ceně a mnoho dalšího). Pokud něco nepokazíte, výsledek může stát za to. Jestliže nemáte know-how, raději se do toho nepouštějte, může vás to stát hodně trápení.

3) Využijete internetové portály typu Bezrealitky.cz

Toto řešení nemusí být špatná volba, má ale několik nevýhod. I v základní verzi budete platit za inzerci (299 Kč za 1 měsíc), za nadstandardní služby si stejně musíte připlatit (např. kupní smlouva vás vyjde na 3.990 Kč, fotografie na 1.990 – 2.490 Kč, virtuální prohlídka na 600 – 1400 Kč atd.). Navíc na tyto portály mnoho kupujících nechodí, protože se obávají nákupu napřímo díky větší míře rizika bez zajištění realitní společností. A co víc: portál Bezrealitky.cz je od roku 2021 napojen na realitní společnost, takže původní záměr nabídnout lidem alternativní možnost prodeje nemovitostí dostal vážné trhliny.

4) Svěříte prodej realitní kanceláři

To je celkem rozumné řešení. Dobrá zpráva je, že většina realitních kanceláří za vás udělá většinu práce a zaplatí za vás i některé náklady. Nicméně volte uvážlivě, protože rozdíly ve schopnostech realitních makléřů jsou obrovské. Ti nejlepší z nich si samozřejmě účtují vyšší provize. Naopak někdo méně zkušený a schopný může prodej vašeho bytu pěkně “zpackat”.

5) Prodáte nemovitost v online aukci

Moderní trend a v současnosti nejlepší způsob prodeje nemovitostí. Data ukazují, že aukce dokáží zvýšit prodejní cenu nemovitostí v průměru až o 30%, a navíc dokáží nemovitost prodat obvykle do 1 měsíce. Aukční společnosti navíc nabízejí obvykle stejný komfort jako realitky, protože dostanete kompletní realitní servis (smlouvy, inzerce, prezentace nemovitosti atd.). Více informací o online aukcích nemovitostí si přečtěte v tomto článku.

ŘEŠENÍ, SPOJUJÍCÍ KOMFORT A BEZPEČNOST REALITEK A PŘINÁŠEJÍCÍ MAXIMÁLNÍ ZISK

Chcete mít čistou hlavu a

  • ušetřit si nervy a desítky hodin času a námahy
  • prodat byt za cenu vyšší až o 50% než ostatní
  • a to do 30 dnů?
Vyzkoušejte online aukci nemovitostí AUREAS, protože aukční společnost udělá vše potřebné za vás. Dokonce ZDARMA dostanete:

Nejvýkonnější nástroj na prodej nemovitostí

(ZDARMA)

Online aukce AUREAS je výkonný nástroj na prodej nemovitostí za cenu až o 50%* vyšší než je průměr, a to do 30 dnů. Je to díky prodeji bytu za jeho tržní cenu, což dokáže jen aukce, nejprestižnější makléři nebo děti štěstěny. V aukci se zájemci o váš byt „poperou“ a vy se na to můžete dívat v přímém přenosu. Zdarma dostanete:

  • registraci na portálu AUREAS
  • online aukční místnost
  • osobního aukčního specialistu, který za vás zařídí vše od A do Z
  • a co víc, NEPLATÍTE náklady aukce!

* dle dat z realitního trhu dokáže aukce prodat nemovitost v průměru o 30% dráž, než je obvyklé při prodeji běžným způsobem. Vždy závisí na tom, jakou nejvyšší cenu jsou ochotni nabídnout účastníci aukce. Někdy může být navýšení 10%, někdy i 50%.

Odhad tržní ceny bytu

(ZDARMA – běžně účtujeme 2.990 Kč)

Odhad tržní ceny* je při prodeji nemovitostí klíčový. Nesmí být ani nízký, ani nadstřelený, jinak nebude prodej efektivní nebo se z nemovitosti stane neprodejný ležák. Při aukci se odhadu tržní ceny využívá pro stanovení vyvolávací ceny, aby byla pro zájemce atraktivní.

Profesionální nafocení bytu

(ZDARMA – běžná cena 1.500 až 2.500 Kč)

Správné světlo, vhodně zvolené úhly focení, vhodně naaranžovaný nábytek a dekorace, optimální připravenost prostoru, kvalita fotoaparátu… To vše rozhoduje o kvalitě snímku. Specialisté AUREAS používají kvalitní fototechniku a mají dlouholeté zkušenosti s focením interiérů bytů. Vaši nemovitost nafotí širokoúhlým objektivem pro zvýraznění velikosti místností. Fotografie se následně upravují v profesionálním editoru tak, aby byly více atraktivní (vyšší jas, světlost, odstranění případných nedostatků apod.)

Virtuální 3D prohlídku​

(ZDARMA – běžná cena 2.000 Kč i více)

Virtuální prohlídky (3D scany) jsou nejmodernějším nástrojem prodeje nemovitostí. Umožnují projít si nemovitost na dálku díky internetu a zvyšují tím úspěšnost prodeje bytu nebo domu. Fungují lépe než klasické fotografie. K tomuto účely využívají specialisté AUREAS profesionální 3D kamery a speciální software.

Vyhotovení smluvní dokumentace

(ZDARMA – obvyklá cena minimálně 3.000 Kč)

Využíváme praxí ověřenou a právníky vypracovanou smluvní dokumentaci: kupní smlouvu, rezervační smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí kupní, smlouvu o úschově, předávací protokoly atd. Vše upravíme na míru vaší nemovitosti a smlouvy uzpůsobíme vašim potřebám.

Inzerci na mnoho způsobů

(ZDARMA – obvykle min. 4.000 Kč / měsíc)

Vaši nemovitost budeme inzerovat na největších realitních portálech, odkud přihází většina zájemců. A na rozdíl od běžných smrtelníků a realitních makléřů máme rovněž přístup na portál ADOL, který je využíván tisíci investory a kteří mohou projevit o vaši nemovitost zájem. U dražších nemovitostí inzerujeme rovněž na sociálních a PPC sítích.

  • realitní portály: Sreality, Reality.iDNES.cz
  • portál ADOL (monitoring aukcí a dražeb pro investory)
  • Facebook
  • reklamní sítě Google a Seznam (PPC reklama)

Přístup k databázi investorů

(ZDARMA – k nezaplacení)

Máme databázi několika desítek pravidelně se vracejících investorů, které informujeme prostřednictvím e-mailů o našich nových aukcích. Tato databáze postupně roste. Tito firemní i soukromí investoři se zaměřují často zpravidla právě na nákup realit, disponují velkou kupní silou a platí „na dřevo“.

Propagaci na webu AUREAS.cz

(ZDARMA)

Vaši nemovitost samozřejmě uvedeme i na našich stránkách www.aureas.cz a vytvoříme jí profil zdarma (fotografie, virtuální 3D prohlídka, popisek, parametry, dokumentace).

Zajištění prohlídek bytu a komunikaci se zájemci

(ZDARMA)

Nemusíte řešit časový rozvrh, ani se stresovat jednáním se zájemci. Nebude Vám drnčet telefon zrovna když spíte nebo odpočíváte. Veškerou komunikaci s potencionálními kupci zařídíme my. Osobní prohlídky bytu zorganizujeme tak, aby Vás nerušily.

Úhradu správních poplatků na katastru

(ZDARMA – standardní cena 2.000 Kč)

Správní poplatek za návrh na vklad do katastru nemovitostí ve výši 2.000 Kč za Vás zaplatíme my. Naše smluvní dokumentace je prověřená praxí, takže je minimální riziko, že by návrh byl ze strany katastru zamítnut.

Stejně tak zaplatíme i poplatky za pořízení aktuálního výpisu z katastru nemovitostí (100 Kč za jeden), ať už před prodejem jakožto důkaz vlastnictví a nebo po převodu vlastnického práva na kupujícího za účelem vyplacení kupní ceny.

Všechny potřebné právní úkony

(ZDARMA – standardní cena min. 15.000,- Kč)

Prodej nemovitosti je celkem komplikovaný proces, pokud chcete mít vše správně ošetřeno a minimalizovat riziko, že se něco pokazí. Co vše tedy ještě bezplatně zařídíme:

✔ Pomoc s vyřešením věcných břemen (zástava pro banku, věcné břemeno dožití, jiné omezení pro správce sítí atd.)
✔ Zajištění úschovy listin
✔ Zajištění vložení smluv na katastr nemovitostí
✔ Prověření schopnosti uhradit kupní cenu potencionálním nabyvatelem, popř. zajištění financování kupní ceny
✔ Zajištění úschovy finančních prostředků, vč. asistence při uzavírání smlouvy a plnění podmínek pro výplatu peněz z úschovy
✔ Zajištění převodu družstevního podílu na bytovém družstvu (u družstevních bytů)
✔ Vyhotovení předávacího protokolu a asistenci při předání nemovitosti
✔ Zajištění nebo asistenci při převodu energií a služeb souvisejících s užíváním bytu
✔ Asistenci při odhadu ceny nemovitosti ze strany banky nebo znalce (např. v případě žádosti kupujícího o hypoteční úvěr)

a další…

ONLINE AUKCE AUREAS:
VÝKONNÝ NÁSTROJ 6+1 NA PRODEJ NEMOVITOSTÍ

Prodej bytu za cenu až o 50% vyšší než průměr, a to do 30 dnů

To dokáže jen aukce, nejprestižnější makléři nebo děti štěstěny.

Perfektně ošetřená smluvní dokumentace

Vypracováno právníky, ověřeno v praxi.

Skvělá prezentace Vašeho bytu

Virtuální 3D prohlídka, profesionální fotografie bytu, Home Staging.

Inzerce na mnoha reklamních kanálech

Prestižní realitní portály, ADOL, sociální sítě, PPC reklama…

Profesionální jednání se zájemci a organizace prohlídek bytu

Máme dlouholeté zkušenosti a vyškolený personál.

Třešnička na dortu – vše zařídíme a zaplatíme my z AUREASu

A Vy si ušetříte námahu, výdaje, čas a nervy!

GARANCE nulového rizika:
když aukce nedopadne úspěšně, nezaplatíte ani korunu a ztratíte maximálně 1 měsíc času. Vše je smluvně ošetřeno.

A to není vše…

Dnes pro vás máme DÁRKY ZDARMA!
(časově omezená nabídka)

DÁREK #1: Nezávazná konzultace

Poradíme vám, jak co nejlépe prodat vaši nemovitost. Společně probereme, jestli vám online aukce může pomoci. Třeba vám jenom poradíme a vy prodáte vaši nemovitost jinak. Záleží jenom na vás!

DÁREK #2: Foto Staging

Profesionálně naaranžujeme váš byt nebo dům, aby vypadal skvěle na fotografiích, a tím pádem se stal magnetem pro kupující (běžná cena od 3.000,- Kč).

Dejte nám 1 měsíc a zjistěte, co online aukce AUREAS dokáže!

O autorovi článku:

Kdo jsem já, že mohu rozdávat rozumy? Mé jméno je Petr Kabelák, narodil jsem se v roce 1980 v Mostě a jsem hrdý otec dvou dětí. Prodej a nákup nemovitostí je mým denním chlebem od roku 2005, profesionálně „na živnosťák“ od roku 2007. Od té doby jsem prodal řádově stovky bytů, domů, pozemků a garáží (možná to bude i v tisících, opravdu to už nedokážu zpětně do puntíku spočítat). A protože od narození žiji v Mostě, jsem doslova zocelený jedním z nejdrsnějších realitních trhů v Česku.

Postupem času jsem svoji činnost rozšířil na celé severní Čechy, hlavně Mostecko, Chomutovsko a Lounsko. Vím tedy, o čem mluvím! V roce 2017 jsem navíc založil online portál AUREAS, který jako jeden z prvních v Česku začal nabízet skvělý nástroj na prodej nemovitostí – online aukce. Tato novinka se těší stále větší popularitě jak mezi prodávajícími (díky vysokému výkonu), tak mezi kupujícími (díky jednoduchosti a maximální spravedlnosti).